精装房比例最高已达80% 陶瓷业交易模式要改变了

    精装交房已经试探多年，从2008年开始，国家开始提出精装交房在全国大城市已经试探运行，特别是发达地区的一线城市已经远远走在前面。而精装交房被大众重新热议，一个是国家基于节能环保的强烈要求，二是浙江已明确要求从2016年10月1日起开始所有新建商品房交房必须为精装房，与此同时前后有上海、江苏、北京、山东、河南、海南各省市相继出台了新房精装的要求比例和时间表，来势凶猛，估计到年底还会有更多的省份出台相关的新房精装政策。精装房一时甚嚣尘上，成为热门话题，为何精装交房叫了那么多年突然热起来呢?

    一是国家节能环保的要求，中国已经意识到近30年发展，环境破坏对社会和经济所带来的危害。居民的生活水平逐渐提高也对居住环境和噪声有了更高的要求，一个大型的小区如果不是统一装修，小区的装修跨度可能要长达5年甚至10年，装修垃圾成为城市管理极为麻烦的事情。本来如果每一层楼、每一栋楼统一装修，电梯统一使用，人工统一安排，每户装修所产生的垃圾要比业主自己找装修公司平均少产生垃圾2吨左右，一年全国少产生1000万吨左右垃圾，这还没有计算电梯、现场照明、现场用水多用所产生的耗能带来的垃圾。

    二是国家税收要求，家装行业是国内良莠不齐、投诉最多、管理最混乱的行业，既有正规军(知名的大型装饰公司)，也有地方部队(本地一般的正规或不正规的装修公司)，还有游击队(没有注册公司，大家彼此较熟悉，包工头接活后大家一起干，主要靠朋友介绍接活)，在许多城市不通过正规装饰公司而通过游击队装修的比例高达30%以上，甚至达到50%以上。而装修行业是个大行业，一年装修市场总量在3.5万亿左右，而家装在大规模的政府场馆工程比例降低后，家装市场会大过工装市场，年产值接近2万亿元，这是一笔很大的税收。一般的家装游击队主要靠手艺好、价格便宜接活，但他们没有向国家交一分钱税收，如果国家能够通过统一装修将游击队驱离市场对国家的税收大有益处。

    三是大型房地产要求，国内排前三名的大型房地产公司万科、恒大、碧桂园等已经在自己所开发的楼盘实行精装房交付多年，积累了很多的经验，也从中赚取了很多的利润，同时也获得了购房者的认同。再加上随着房地产市场竞争加剧，国家对房地产市场的打压和调控，银根的紧缩，房地产行业利润越来越薄，而作为房地产公司客户本来在自己手上，只要自己能够让客户满意，那么精装房只是顺势而为的事，而且符合国家节能环保要求。不仅如此房地产公司除了赚取部分额外利润外，还可以用材料商的材料款周转以抵消部分银行不愿放贷带来的压力和成本，一举而两得，何乐而不为?

    四是大型装饰公司要求，许多大型装饰公司经过十多年甚至更长时间得发展，已经完成了公司的一体化发展，公司不仅有固定的办公场所、稳定的设计师队伍、稳定的施工队和监理队伍，还有了家具、木门、橱柜定制等各种定制工厂，公司在前面接了订单后，由公司相关涉及人员到现场量取相关数据后有工厂直接下单定制，由于工厂设备齐全，技术支撑足够，因此做出的产品质量更好、更有保障，效率也会更高。

    由于正规大型的装饰公司，有办公场所费用、人员费用以及税收费用成本，如果不是大规模装修，而与游击队、小公司竞争一家一户的家装单，它们在报价上不可能有优势。但如果是大规模的精装房，工程量大，为了保障工程交付的质量和工期，参与的公司必须要有一定的规模、信誉、质量保障、资金实力、技术实力以及维保承诺，这样才能体现正规军的优势。因此他们更愿意做大规模的精装，通过大规模精装不但可以发挥他们的优势，使竞争平等同台，而且可以将不规范的公司淘汰出局，增加他们的业务量。

    五是行业竞争升级的必然结果，在国外精装交房比例高达70%以上，在我国发达地区，如广州、深圳、上海、北京等一线城市，高的已达到80%以上，低的也已经达到50%以上，精装交房这是发展趋势。再者在一、二、三线城市，一般市民每天都需要上班，再加上货车交通管制，自己去买材料，城市较大，市场较多，比较起来非常麻烦，一系列事情处理起来也都非常困难，因此购房者相比起来购精装房会简单得多。同时产业链上的企业如装配式建筑公司、大型装饰公司、房地产公司以及相关材料企业他们为了在竞争中处于优势地位，必然会主动布局精装房市场，因为这是未来的发展趋势，是未来的发展方向，谁率先占据了这个市场，谁将在竞争中处于竞争优势地位。

    当精装交房成为主流，根据每年新房和二手房成交比例大约是六比四，其结果必然会影响陶瓷行业的交易模式和交易结构。现在的交易模式是以传统代理商店面零售、分销渠道和工程销售为主的销售模式，其客户主要来自于市场，不确定性较大，各路神仙可以各显神通去市场抢客户。

    而如果主要市场转为精装房市场，则其主要客户必然会转为各种大型房地产商，其销售恐怕不是以销售为主，而是转为服务为主，甚至连生产都有可能转为定制化为主的模式。至于转变的速度有多快，目前还需要观察，但趋势已经明显。从目前的情况看来，如果是国家的意志，加上产业链中各行业的力量，恐怕速度会很快，这一点从陶瓷的环保改造中应该有所体会。再者家装在全国不是一个小市场，年产值达2万亿以上，如果游击队占到市场份额的50%，对国家税务的影响也是非常大的数据。而且前两年国家已经完成对各行业的增值税改造，目前国家的增值税已经可以对各行业完全形成闭环。一旦闭环完全形成并实施，税务才能完全对企业形成监控，而不需要靠人来完成监控。一旦靠人，国家的监控成本势必增加，而且难保不出问题，这恐怕不是国家对各行业花巨大精力实行增值税的目的和初衷。

    当然中国市场巨大，东西差距、南北差距、城市级别差距的问题也是事实。因此从中国的一线城市到五线的县城和发达镇，这个过程怎么说都还有一段距离。但那些中小陶瓷企业，特别是那些没有稳定的代理商、目前还在招商阶段的陶瓷企业，应该要注意和警惕了，接下来的变化会更快、更加严峻，慎之、慎之!