成交环比回落 区域差异化发展明显

　　随着金融环境的不断收紧，大量房企在“钱荒”压力下纷纷加快了推售节奏。 

　　“9月之后上门的客户就少了，推货量却又多起来了，这两年来再一次感受到了拓客的压力。”在记者走访过程中，仲恺某楼盘销售人员成菲（化名）如是介绍市场动态。

　　在国庆前夕，万科秋季例会喊出“活下去”口号后，市场下行的相关消息不断出现。具体到惠州市场，在调控年满两周年之际，市场正在理性回落和回归。

　　惠州市各县区房管部门的动态数据显示，在过去的9月份，惠州商品房交易规模112.35万平方米，环比下滑明显，当前的10月份市场同样如此，“金九银十”成色不足。但与此同时市场推售不断活跃，全市批准预售许可证达到109个，新增房源面积248.53万平方米，为销售规模的两倍有余。

　　如何理解这一发展势头？惠州房地产业内专家认为市场调控的边际效益正在不断凸显，市场正在理性回归。该业内专家表示，尽管楼市行情出现下滑，但保持在110万平方米的高位月度交易值仍然代表着市场环境稳定。但同时，该专家也指出应谨惕供应量的不断增大带来潜在库存压力，各区域应因地制宜部署应对。

　　交易数据 单月销售规模为110万平方米

　　随着市场调控的不断完善，进入四季度的惠州楼市回落明显。其中最为明显的就是传统销售黄金周期的“金九银十”的平淡。

　　惠州市各县区房管部门的动态数据显示，在过去的9月份，惠州全市商品房成交面积为112.35万平方米（房源套数为11980套），环比下降9.7%，同比也出现6.3%的下滑。其中主城区惠城区域为22.14万平方米和1895套的网签交易规模。10月的交易情况同样如此，市场动态销售出现较为明显的滑落。

　　事实上，不单是“金九银十”期间，自第三季度以来，市场都处在这一形势中。据惠州知名数据检测机构合纵联行发布的《惠州第三季度楼市数据报告》显示，第三季度，惠州一手住宅交易面积规模为393.7万平方米，套数则为38444套，环比也出现19个百分点的滑落。

　　从数据看来，当前的市场交易数无论是环比还是同比均出现滑落，如何看待这一局面？惠州楼市专家、世联行副总经理胡光宇分析认为，部分行业声音认为市场要下行，但细看这个市场的统计数据，单月度的销售规模均在110万平方米之上徘徊。“从销售绝对值来看还是稳定在较高位，市场的回落可以看成是一种理性回归。”

　　在销售区域分布上，记者发现差异化开始出现。在数据报告统计中显示，惠阳大亚湾在三季度的市场销售表现上依然占据主导，分别为大亚湾9544套、惠阳7774套，交易量占据全市四区三县的半数规模，另外惠城和博罗也分别达到5898套、5393套，惠东、仲恺和龙门则处在较后位置，分别为4319套、3610套和1906套。

　　市场走访 不同区域销售表现有差异

　　市场数据呈现出来的涨跌表现在动态市场表现得更为真切。近阶段，记者多次来到惠城、仲恺，博罗等多个县区多个楼盘踩盘。

　　“行业舆论说冬天来了，这种说法是从万科季度会议打出‘活下去’主题开始的，但我们在一线的销售人员感受是最为真实的。”在惠博沿江路周边的某楼盘营销负责人介绍，今年内楼盘共计已经卖出400多套房，已经完成了全年的销售目标，但超过70%都是上半年的销售业绩，三季度以来下降得很明显。

　　另在仲恺高新区的壹城中心项目，项目某销售人员就介绍，8月底和9月初这段时间是一个分水岭，前后的差别很明显。“在8月以前，项目的周上门客户量基本都是稳定在250批次左右，但9月中旬以来，周客户上门量就只有50批次左右了，下降了80%。”

　　他介绍，尽管会有7月、8月两拨推售消化客户的因素影响，但市场出现了下行势头也是不争的事实。

　　然而在金山湖区域的项目则呈现出另外一种局面。正在推售的金山湖中心、世纪金湖项目受到购房者的广泛关注，两个项目的销售人员均表示，推出的新批次房源楼层选择都有限，近期看房的客户数量都比较多，需要认购需要早做决定。

　　同在金山湖边，当前正处在赶工阶段的景富双湖湾项目营销总监魏一明就认为，尽管市场环境在发生着变化，但也需要看到不同的区域和不同项目之间的差异也不断在加剧。他介绍，对于城市核心地段的优质楼盘，由于本身地段的稀缺性，客户面仍然会比较可观，但对于城区周边的项目，供应规模大、竞争也明显，市场也会出现明显的差别化发展。

　　新房供应 市场新增供应量持续增长

　　不单是在销售表现上，在市场供应表现上各片区之间同样呈现出不同。

　　记者注意到，随着金融环境的不断收紧，大量房企在“钱荒”压力下纷纷加快了推售节奏。过去两年里长期困扰市场的供不应求行情得到反转，市场动态的供应房源数不断地放大。

　　中原地产在年初发布的2018年度房源供应报告指出，全市全年市场预计供应规模将达到2600万平方米，将有131个左右的项目推新产品入市。且认为随着调控的持续深入，三四季度将不断出现推售高峰。而当前的市场则正在表现着这一行情。

　　据合纵联行发布的三季度楼市数据报告，惠州楼市第三季度一手住宅供应43324套，供应面积达到445.6万平方米，市场在该周期久违的出现供应房源数超过销售量的局面，有效拓宽购房市民的选择面。

　　具体到9月份市场，据监测各县区房管部门预售证公示平台信息，全市批准发放的预售许可证数量为109个，批售房源套数达到24252套，批售面积为248.53万平方米，分别环比上分幅度为47%、57%，当月供应规模超过同期网签销售量的两倍。

　　在区域表现上，博罗县和惠城区处在第一梯队，批准预售房源数量分别达到了6524套和5014套，在销售端表现火热的惠阳大亚湾紧随其后，供应房源数量也均达到了3482套和3469套，此外在惠东、仲恺和龙门则供需都较为平淡，供应新房源数量分别为2654套、1525套和1584套。

　　“对比以往市场，当前的市场供需无疑很好的满足了购房市场的需求，给市民提供了更广阔的选择面。”惠州楼市评论人余鹤皋认为是好事，投资客来得快去的也快，政府的调控推动下市场需求正在不断回复理性，给了刚需市民更多的选择面，对于进一步回填和稳定市场供需是很好的助力。

　　■行业观察

　　供需市场反转

　　要警惕库存风险

　　从动态的市场表现可以看到，随着调控的深入，市场的差异化发展越来越明显。在供需表现上，仅在第三季度供应房源规模较同期393.7万平方米的销售面积多50万平方米。

　　胡光宇对此表示，尽管自己不认可将当前的市场称之为下行，但面对供应量的增加市场可能再度出现的库存压力值得关注。他介绍，就目前市场，虽然对比前期市场的快速去化有所下降，但单月超过110万平方米的销售规模仍然保持较高位，市场属于例行的回落。

　　“经过长达两年的严厉调控，市场均已认可了这一势头，银根紧收则加速了调控边际效益的出现。”胡光宇介绍，关注即时成交和分析客户构成会发现，此前不断出现的外省客户比例已经很低了，投机客退潮，稳定的刚需客户成为市场主流。

　　余鹤皋则认为市场供需正在回归原本的价值。“楼盘推售就被抢光，排队也买不到房，而且每个地方每个楼盘都是如此，这本身就不是正常的市场。”他介绍，良性的交易市场本身就是一个选择的过程，客户结合自身需求对比选择，货比三家。

　　“客户有选择有对比，这才能够切实的推动企业不断完善自身的产品和服务，深耕产品满足不同业主的居住需求。”余鹤皋说。