人口再平衡 楼市需求再平衡

　　2017年以来，50多个城市户籍人才政策集中出台，全国城市人口拉开结构性流动的序幕，人口的流入为当地房地产市场提供了支撑作用，因而未来楼市走向也随之发生变化。这是同策研究院所发布的2018年楼市上半年报告所显示的。

　　城市间人口分布再平衡

　　在全国人口结构性迁移的背景下，城市间综合实力的竞争加剧，城市综合（非京沪）实力越强，对高质量人才吸引力就越强。因而各大城市纷纷出台新的户籍人才政策，推动城市间人口分布的再平衡。

　　2017年以来，武汉、西安、长沙、成都等52个城市先后放宽人才落户限制，增加人才落户补贴。截止2018年上半年，出台户籍人才政策的城市范围覆盖一线、二线、三四线城市。且从新闻公布数据来看，各城市人才新政成效显著。

　　南京自3月1日开始实施后，截止3月15日申请落户南京的青年人才已将近10000人。截止2018年6月20日，2018年西安落户人口已突破50万，学历落户和人才引进占总迁入的65.8%。而武汉今年一季度，办理大学生毕业生落户3.9万人。

　　人口与楼市正相关

　　全国人口在进行再平衡的同时，各大城市对房产的需求情况也进行了再平衡。很明显，高质量人口的流入，可以提高当地城市对房产的需求量，房价自然随之增长，房地产市场也会更加繁荣。

　　根据来自同策研究院、国家统计局、dataln的数据，当前重点城市中大学以上学历人口与商品住宅成交面积量均呈正向关系。这就用实际数据表明，高质量人才对于房地产市场需求释放具有支撑作用。因而各大城市通过户籍人才政策放松加快人才落户，可给房地产市场提供新一轮的发展动力。

　　尤其是在长沙、成都、西安等中西部二线城市，这些城市户籍人才政策放松力度大，人口流入增速较快，城市房产需求也随之旺盛，叠加房地产市场区域轮动和楼市调控政策相对宽松，最终促使房价增长。

　　以西安为例，2017年户籍人口增长率为2.44%，位列全国第十一位，表现出色。而它的2017年百城房价指数同比增长率也达到了21.81%。

　　人口基数大前景更好

　　从一线、调整期二线城市来说，短期来看，人口净流入量多，而内生需求受到过度遏制的城市，未来反弹力度强。而长期来看，北京、上海等一线城市人口基数多、市场规模大，房地产市场存在更广阔的前景。

　　预计2018年3-4季度，一线城市及调整型二线城市将迎来本轮房价周期谷底，房价同比增速低于低谷，部分城市房价实质性下跌。而2019年会出现成交量和成交价齐齐上涨的情况，但涨价空间有限。