高自持率成上海商办用地出让趋势

　　7月5日，上海市土地交易市场以挂牌方式出让了黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块，最终，这宗位于上海中央活动区核心位置的地块由瑞安地产联合太平洋保险、永业集团以136.1亿总价竞得。按照项目总建筑面积30.3万平方米来计，楼板价约为44963元/平方米，溢价率0.22%。

　　据悉，该地块的总价仅略低于浦东新区北蔡Z000501单元地块（137.7亿元），为今年以来上海总价第二高的经营性用地。

　　《每日经济新闻》记者注意到，2017年，瑞安地产先后出售了重庆天地、大连天地、上海创智天地和瑞虹新城等项目股权，2017年资产处置额达到109.51亿元。而此次联合拿地，预示着正在走轻资产路线的瑞安房企，依然要在一线城市的核心市场发力。

　　或建超高层建筑

　　据公告，上海黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块，位于新天地板块，是上海近年来位置最为优越的出让地块之一，项目建成之后，将与嘉里中心、太古汇相当，成为上海核心区最大的地标综合体之一，对进一步提升区域商业能级有积极作用。地块规划写字楼19.7万平方米，商业设施10.6万平方米，项目整体规模合计达30.3万平方米。

　　其中，123、124街坊地块性质为商办，132街坊地块性质为办公楼。另外，124街坊地块部分限高为250米，未来或将建超高层建筑。

　　该幅地块的出让或标志着，历时近30年的淮海路新天地开发进入收官阶段。20世纪与21世纪的转变之间，上海陆续将52公顷土地批租给瑞安集团开发。随后的近20年，瑞安陆续开发了瑞安广场、朗廷酒店、安达仕酒店、企业天地、翠湖天地，超过百万平方米的整体开发体量重塑了这一区域，也让新天地成为上海的标志性地段。目前，地块旁的企业天地二期最高租金已超过20元/平方米/天，新天地平均租金超过10元/平方米/天。

　　而近年来试图走轻资产路线的瑞安房地产已经转让多处房产项目，在新天地项目上也获利颇丰。2015年瑞安房地产转让位于上海新天地的超甲级办公楼企业天地一期，最终成交价格接近9万元人民币/平方米，总成交价将接近75亿元人民币。从总价来看，这笔交易超越了李嘉诚旗下公司2013年以11.55亿美元(约合70.38亿元人民币)卖掉陆家嘴东方汇经中心OFC的案例。

　　对于此次瑞安大手笔拿地，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称：“港资企业在内地市场的发展面临很多困惑，最主要的就是好地块难拿且盈利空间被压缩。此次联合拿地，也体现了瑞安凭借对此区域的熟悉，在核心市场继续发力的导向。”

　　同时，他进一步表示：“就该土地项目而言，总价地王项目依然是存在的，关键是拿地的策略。此次总价较高，但是通过此类联合拿地的模式，尤其是导入险资的方式，能够进一步降低拿地的成本，同时也有助于排除各类市场竞争获得操盘机会。港资企业对于内地地产的投资依然有较好的期盼，并没有退出市场一说，同时也说明此类企业或凭借高端物业开发优势，在一二线城市优质地段继续开发，这是其优势所在”。

　　商业物业需自持

　　按照上海黄浦区的“十三五”的规划，淮海中路-新天地区域，被要求“以国际化、高端化为方向，加快推进123-124街坊、130街坊、龙凤地块、尚贤坊等一批重点商业商务项目建设，推动淮海中路商业街和新天地国际高端商务区的联动融合发展，打造时尚高雅的世界级商业街区和国际高端商务区”，从中可见，今天出让的地块在区域规划中占据重要地位。

　　因此，该地块的出让要求也十分严格：“地块开发建设须符合区域规划目标和功能定位、符合黄浦产业发展导向、符合土地全生命周期管理要求。希望具有世界500强企业实力、具有同类项目开发经验、以持有物业为主要运作模式的优质企业参与本次预申请活动。同时，申请竞拍地块还需缴纳高达30亿的土地保证金。”

　　上海中原地产分析师卢文曦表示，出让合同中设置了诸多苛刻条件。比如地上、地下商业部分均须按出让年限全部自持，办公部分则要求全部自持不少于20年，自持物业须统一运营管理。同时，地块内还需配建4000平方米社区公共服务设施、2000.7平方米广场绿地和7700平方米以上的公共空间。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，此类土地用地条件苛刻是因为地块的特殊性，即需要符合黄浦区甚至上海新产业发展的导向，其本身是具有较好的投资价值的，所以用地方面会比较苛刻。而且散售的模式基本上不存在，通过瑞安的项目持有策略，有助于形成一个稳定运营且人气旺盛的新商圈。

　　同时记者也注意到，浦东新区北蔡Z000501单元（白杨路以东片区）地块也同样有着高自持的要求，该地块出让面积25.44万平方米，成交总价137亿元，两项数据均列上半年全市各经营性用地之首。如此大体量的商办文体地块，其所有物业也同样要求自持。高自持率，也是近年申城商办类用地出让的主要趋势，尤其是位置较为优越的地块。

　　记者查阅资料获悉，近年来，上海土地出让中，对于招商和业态的要求愈发严格和详细。在今年上半年挂牌的虹梅街道一幅商住办地块的出让条件中，明确规定，若未能达成相关招商、运营要求，地块的所有物业将被禁止销售，这是以往所不多见的现象。上海链家市场研究部监控的数据显示，今年以来经营性用地平均溢价率仅为2.9%，商办类用地由于普遍有较为严格的自持条件、招商要求和业态规划，因此溢价率极低。

　　值得注意的是，浦东新区北蔡Z000501单元（白杨路以东片区）地块也同样有着高自持的要求，该地块出让面积25.44万平方米，成交总价137亿元，两项数据均为上半年全市各经营性用地之首。如此大体量的商办文体地块，其所有物业也同样要求自持。高自持率，也是近年上海商办类用地出让的主要趋势，尤其是位置较为优越的地块。

　　此外在招商、业态方面，淮海中路街道地块要求：商业业态以百货、餐饮、休闲娱乐为主，办公业态符合区产业规划导向，重点发展总部经济、现代服务业、金融服务业及大健康等产业。

　　根据上海链家市场研究部监控的数据显示，今年上半年，上海共计成交经营性用地42幅，较去年同期增加13幅；成交面积为139万平方米，较去年同期上涨14.99%。