前房主户口未迁出 对卖房人有影响吗

　　案情回顾

　　邓女士花496万元购买了李先生所有的一套房屋。双方签订的《房屋买卖合同》中约定了付款方式和时限，并提出，过户前李先生将房屋内所有户口迁出。任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应当按日计算支付房屋总价款万分之五的违约金。邓女士按约定付款并取得房屋产权证后，该房屋内尚有原房主马某一家3人户口未迁出。于是，她将李先生诉至法院，要求其支付自取得房屋产权证起至对方户口迁出之日止的逾期违约金。

　　李先生辩称，签订房屋买卖合同时，已经告知邓女士该房内有前房主等人的户口，自己家的户口已经迁出，因此并未违约。而且涉案房屋的户口没有占用学区名额，未给邓女士造成损失，不同意支付违约金。法院审理后认为，根据双方的补充协议约定，虽未能在过户前将房屋内所有户口迁出是前房主原因，但李先生已构成违约，应承担违约责任，判决支付邓女士5万元违约金。

　　法律提示

　　合同法规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。

　　违约金，是双方对合同履行中出现违约情形时预先约定的责任承担方式，以补偿性为主，惩罚性为辅。违约金调整的目的，是充分补偿守约方实际损失并适度惩罚违约方。调整违约金，应依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基础，综合考量各种因素。

　　出卖人或其他人户口是否迁出，对买受人户口迁入并无实质影响。但房屋上有产权人之外的户口，一般会对产权人再次出售房屋时的价格及房屋拆迁时的户口产生影响，但非必然导致损失发生。

　　（作者单位：北京市第二中级人民法院）