北京别墅市场开启“竞配赛”

　　随着北京土地市场供应结构的变化，刚需化、别墅稀缺化将成为未来北京房地产市场的主要特征之一。这也意味着中高端改善类产品供应下滑。然而，供应下降并不意味着市场竞争下降。面对需求不断升级的中高端客群，北京各别墅类使出浑身解数，一场围绕别墅产品“竞配赛”已悄然开启。

　　上半年别墅成交1085套

　　数据显示，自2014年―2016年，北京别墅的年供应量保持在5000套以上。自2016年10月份相关部门出台禁墅令后，北京别墅新增供应逐渐较少。

　　一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，2017年起北京土地供应有接近一半为共有产权与租赁住房用地，并严格执行90/70政策，“在开发商为达到容积率对社区进行高低配被禁止后，北京未来再出现别墅用地的可能性不大。”

　　上述原因叠加下，北京别墅供应量锐减。有媒体就发布数据显示，截至6月30日，北京别墅存量仅为6881套。

　　供应量下降，别墅成交并没有大幅萎缩。今年上半年，别墅项目依旧按其自有的步伐和节奏推盘、成交。数据显示，今年上半年，在北京楼市各类业态产品成交TOP30盘中，别墅成交1085套，其中单价达“7万元+”项目成交1187套。剔除重合项目，两者合计占新建商品住宅（不包含共有产权房等保障性住房）市场成交总量的25%。

　　业内人士表示，别墅产品的抗风险能力凸显，其客群与纯刚需客群不同，对市场价格波动的敏感度较低，“别墅购房人很少有炒房客，都是为了改善升级、终极居住，这类人群对市场起伏并不敏感，遇到适合的项目该出手时就出手。”

　　客群需求上升 产品加速更迭

　　“别墅市场上的客户没有减少，要求却越来越高。”思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示，作为独占资源的奢侈品，别墅出于特殊性与个性化的原因，一向备受城市高端客群的追捧。特别是随着北京中产阶层规模的增加，楼市升级改善型置业需求的上升，别墅逐渐由楼市的补充性产品成为改善市场的中流砥柱。

　　与此同时，受到土地规划指标等因素限制，开发商不断创新别墅的产品设计，新别墅产品在空间结构、规划布局，以及软硬件配置上持续演进变化。

　　以位于顺义的北京庄园项目为例，容积率达0.6，绿化率达70%以上。在北京多数别墅项目中，私密性优势明显，其最小单栋建筑面积达1000平方米以上，瞄准的是亿元量级塔尖人士。

　　满配精装交付、破除“前二后三”传统结构、“皿”字户型格局……北京庄园在多个维度对别墅这一产品类型进行了全新定义。

　　比如破除“前二后三”。以往别墅的台地、花园层，看上去很好，但采光是个问题，一旦遇上下雨，功能性会大打折扣。北京庄园是将花园提升到客厅的水平线，两者直接连接，真正成为客厅的花园。

　　“皿”字布局在市场上极为罕见。这种设计将每个平层拆解为南北通透的三段，这样的户型能让整栋别墅里的每个房间都能做到坐北朝南的南北通透、通风采光。让每一个空间都能得到最大的采光面积。

　　“满配精装”初现市场

　　在别墅产品的升级换代中，“满配精装”成为一大亮点。

　　目前，市场上绝大多数别墅项目为毛坯交付，这已成为别墅市场的惯例。按照开发商此前的说法：“别墅业主各有各的需求，别墅面积太大，开发商难以满足业主的个性化需求。”

　　上述业内人士则告诉记者，实际上别墅户型面积大，开发商统一精装需要耗费的时间成本、资金成本以及运营成本更大。精装交付后，如出现问题，企业还要负责维修。这些原因都让大部分企业不愿意触碰别墅精装这块“蛋糕”。

　　对于购房者来说，别墅业主的个性化需求究竟有多强烈？真的是“普通住宅业主能够接受精装，别墅业主不能接受精装修”吗？

　　事实上，“别墅装修耗时、耗力，明明是按照样板间装的，出来却变味了”，这成为很多别墅置业者心中的痛点。

　　记者了解到，北京庄园项目总体规划为200余栋满配精装独栋别墅，满配精装概念的提出，成为别墅市场的首创。

　　北京庄园项目相关负责人对记者表示，一般而言，一栋别墅的装修大概需要3―5年时间，因为别墅去化速度较慢的特殊性，很多毛坯交房的项目都是业主陆陆续续的请设计师去规划装修，确定装修风格以后，再采买建材，然后再开始施工，周期较长。

　　第一轮业主装修完之后，社区里面又会面临新一轮的业主入住装修，或者再次升级型的装修。如此循环往复，整个社区往往会存在陆陆续续装修施工的状态，这样就会影响到所有业主的居住感受和体验。

　　全精装成品交付使得北京庄园可以实现真正的拎包入住，从源头上为业主们规避了社区沦为“装修工地”的尴尬命运。北京庄园的开发团队也深信，“产品设计与成品交付才是高端别墅的基础。北京庄园的面世解决了顶豪别墅置业者费心劳神装修的痛点。

　　满配精装，不只是一个装修公司进行设计装修那么简单，为了选好材，北京庄园的研发团队全球多地考察，历时5年。北京庄园的内外装修、选材用料极为考究，集聚了意法德三国历史悠久、极富内涵、格调高贵的品牌。屋面瓦、橱柜、厨电、室内家具、石材、灯具、卫浴、走廊墙漆……处处皆有历史，件件堪称艺术品，铸就一所西艺东韵的别墅装饰艺术博物馆。

　　别墅产品的升级换代也推动着财富人群的换房需求。“一般来这里看房的人，都已经是别墅置业者。他们当中，有的是现有别墅已不能满足其居住需求；有的则因为看了北京庄园而产生强烈的换房需求，这也是我们的产品引领消费、创造需求的能力。”北京庄园项目相关负责人对记者表示。本报记者 陈静思

　　懋源・岳

　　三环内别墅项目将亮相

　　■ 地址：北京三环万柳桥内侧

　　■ 产品类型：合院为主

　　踩盘：

　　7月4日，京城核心区域低密别墅懋源・岳营销中心正式启幕。懋源・岳的亮相，填补了多年来北京三环内核心区没有别墅社区的空白。

　　懋源地产有关负责人介绍，懋源・岳正是为高端财智精英打造的城市核心区一处静谧、舒适的低密别墅居所，契合高端阶层的商务、生活需求。

　　懋源地产总经理助理、营销策划总监刘强介绍，懋源・岳原创性地运用“别墅功能分层化”设计，进一步提升别墅功能的纯粹性和尺度感，并以通透布局、连贯空间和开阔庭院，打造美好生活居住空间。

　　刘强称，合院是懋源・岳的重要产品形态，在三环内做到独门独院。在产品层面，懋源・岳合院的主要功能空间层高均在4.5米以上，最高可达5.1米，主要厅室面宽可达7.5米，宴会厅达50平方米。

　　壹・亮马

　　“ONE象馆”领衔场景革命

　　■ 地址：朝阳区将台驼房营

　　■ 产品类型：200-300平方米

　　踩盘：

　　7月6日，壹・亮马样板间亮相，这座位于东四环国际居住区的高端住宅，为北京带来了一座“ONE象馆”。据九龙仓北京公司营销总监钟鸣介绍，“ONE象馆”将承载全球文化与风情，为国际居住区区域提供一个全球先锋文化艺术及创新科技交流与体验的平台，它的存在就好比一场万国博览会。“项目配置有餐厅，构筑文化艺术展厅及相关功能分区，打造智能科技体验与交互平台，打造知识分享平台。”钟鸣表示，主要通过四个场景的打造来实现售楼处的“场景革命”。据了解，壹・亮马主力户型在200-300平米之间，195平方米样板间具备4+1的户型空间。251平方米的边厅户型预计在不久将做出样板，项目主力户型基本涵盖了从“3+1至6+2”的成长式规划设计。

　　鸿坤・悦山湖

　　开启京北湖居生活

　　■ 地址：京西北生态涵养区官厅湖畔

　　■ 产品类型：150平方米迷你叠院

　　踩盘：

　　官厅湖地处京西北生态涵养区范围内，为北京生态屏障和水源保护地。板块距离北京核心城区80公里，拥有独特的生态优势与迷人的自然环境。

　　在此，鸿坤地产打造了一座占地面积3000余亩的葡萄酒小镇。据了解，小镇建成后将拥有包括现代种植观光、红酒文化体验、湖岸生态休闲、运动健康医养、乐龄文化教育、特色风情商业、低密墅质住区在内的7大功能近20项配套设施，未来将打造集吃、喝、玩、乐、游、购、娱于一体的全配套湖居生活方式，在亲密自然间，感受山湖间的静谧与惬意，悦享现代化小镇的居住便利。

　　鸿坤・悦山湖项目便坐落于鸿坤・葡萄酒小镇的一线临湖区域，主打高品质低密墅质住区，可近赏山湖胜景，品味葡萄酒小镇的浪漫风情。