北京方恒时尚中心被迫商改写

　　大钟寺附近已建成两年却一直开业未成的“方恒时尚中心”正在谋求转型。北京商报记者独家获悉，方恒时尚中心已由早先规划的购物中心改为写字楼，进行整体售卖。实际上，由于电商冲击，如方恒时尚中心这样从传统商场或购物中心“商转改”的例子不胜枚举，其中包括北京中粮广场C座购物中心、曾经的西单商场十里堡店、北京亚运村的北辰购物中心等。业内人士认为，目前写字楼整体市场保持平稳上升。相较于商场，写字楼在运营方面技术要求略低，而租金收入却更高、更稳定。但写字楼有较强的区域性，面临改造成本高、空间利用率低等困境，传统商场变身写字楼同样存在挑战。

　　整栋出售

　　已建成许久的方恒时尚中心一直未营业。北京商报记者走访发现，这里已由原本的购物中心改成写字楼。方恒置业工作人员告诉记者，方恒时尚中心早在2010年就已被规划为购物中心，2014年动工，2016年建成，但后期发现购物中心的发展前景并不乐观，就欲将购物中心改为写字楼。

　　该工作人员表示，目前方恒时尚中心共有四栋楼在出售，后期北京方恒置业股份有限公司（以下简称“方恒置业”）也会自持一部分。地下一层将规划为配套商业。到现在为止，已经成交了两栋，出租写字楼估计得等到四季度。

　　北京商报记者以购买者的身份联系了多位负责出售该项目的工作人员，其中两人表示，目前已经售完，合同都已签好。北京乐工场资产管理有限公司渠道专员钟敏表示，目前D栋还在出售，每平米8万-8.8万元不等，共有1.2万平方米，总体算下来有9.6亿-10.5亿元。她强调，“要想租写字楼还是另找地方吧，我们这边的客户都是自用，不外租”。对此，北京商报记者联系了方恒置业，但截至发稿，并未得到相关回复。

　　据了解，方恒时尚中心的开发商为北京方恒源阳房地产开发有限公司（以下简称“方恒源阳”），而方恒源阳由北京时尚控股有限责任公司出资设立的国有房地产开发企业――北京方恒置业股份有限公司投资。方恒置业成立于 2000年10月，业态涵盖了购物中心、五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、商品住宅和保障性住房等。方恒时尚中心是方恒置业旗下仅有的一家购物中心。

　　商改写成趋势

　　事实上，随着电商的冲击，不少传统商场和购物中心纷纷转型为写字楼。据了解，2017年初，位于三里屯商圈的盈科中心经过商改写重新开放。2017年5月，由北京中粮广场C座购物中心改造成的共享办公项目亮相，被业内称作商改写的成功样本。2017年7月，西单商场十里堡店物业被万科收购，未来将改建为写字楼。同月，原华堂商场十里堡店挂出办公招商的楼面广告。

　　房地产咨询人士李嗣振曾指出，近几年，随着北京老城疏解进入“抽丝剥茧”阶段，自2014年后改造项目逐渐增多。在北京市新增产业的禁止和限制目录中，五环内成为受限的重要区域。“这也促成了存量改造成为趋势，而且受电商冲击、经济结构调整等影响，购物中心、酒店等经营压力逐渐加大，而写字楼整体市场保持平稳上升，回报相对稳定，这种情况下，旧改写项目越来越多。”

　　李嗣振还表示，旧改为城市更新带来了诸多变化，这对整体写字楼市场有一定促进作用，不仅影响了新一代写字楼项目的设计趋势，同时也带动了北京等稀缺土地资源城市的更新和存量升级。

　　值得注意的是，位于方恒时尚中心对面的大钟寺中坤广场也在2013年下半年宣布改为写字楼，或对方恒时尚中心产生了一定“示范作用”。但在北京商业经济学会常务副会长赖阳看来，大钟寺中坤广场的没落与方恒时尚中心的转型发展并无关系。赖阳坦言，大钟寺到双榆树一带，消费购买力还是很强的，但方恒置业能力有限，并不擅长管理和运营传统的购物中心，“企业看不到转型的方向，所以在不知道如何做的情况下，转型写字楼是一种迫不得已的做法”。

　　改造成本不低

　　在电商的强烈冲击下，实体店经营纷纷下滑，体量较小、业态单一的传统商场人流量不断减少，商户收入的下降导致商场整体租金收入也纷纷下降。当传统商场和购物中心无法继续经营时，改造为写字楼不失为一条出路。数据显示，从2011年开始，北京的写字楼租金就持续上升，至今已经实现了连续七年增长，市场平均租金水平相比六年前也翻了一番。

　　据戴德梁行报告显示，2017年四季度，北京甲级写字楼市场租金呈稳中有升的态势，全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达395.7元/月/平方米，同比上涨2.2%，五大核心商圈写字楼有效净租金按建筑面积计算达422.7元/月/平方米，同比上涨3.2%。

　　今年7月，北京市委副书记、市长陈吉宁就核心区产业转型升级在东城区调研时，对中粮广场打造新型办公生态系统给予了肯定。

　　赖阳对北京商报记者表示，现在是云消费时代，可以通过网上直接购买，所以纯购物需求比重越来越低，传统的以购物为主的购物中心和百货店明显走向衰落。

　　但事实上，写字楼有很强的区域性特征。赖阳指出，写字楼要在一个区域里有足够的产业需求，才会集中企业在这里入驻。“比如说中关村、CBD等地，企业入驻率高，租金也很高，因为这些地方有一定的产业积极度，相关合作方都集中在这里，这样才能有整体区域的效率，并不是随便改成写字楼就会有企业入驻。”

　　除此之外，原本的部分商场或购物中心也不具备写字楼的格局。赖阳坦言，部分商改写未必是一种合理的做法。改造整个建筑体量格局的成本很高，而空间利用率可能也未必很高。他同时指出，写字楼有一个根本问题就是资金水平比商业要低，收益回报也相对较低，“但就方恒时尚中心来说，与其空着，改造成写字楼不失为一种更好的选择”。

　　北京商报记者 王晓然 王莹莹