营收净利大幅增长：首创制造2020战略为行业打了一个样!

　　在考虑一支股票投资价值的时候，每股收益是很重要的一个指标。因为每股收益是综合反映公司获利能力的重要指标，可以用来判断和评价管理层的经营业绩，同时也是投资者评价企业盈利能力、预测企业成长潜力、进而做出相关经济决策的重要财务指标之一。

　　在房企2019中期业绩陆续发布之时，如果以此指标衡量一家企业上半年的“经营成果”，首创置业无疑是行业的一个样本。

　　报告期内，首创置业每股收益增长近60%，创造了近三年最大增幅。而衡量企业综合盈利能力的关键指标净资产收益率同样表现不俗，20.33%的水平同时创造了近三年的增幅记录。

　　首创置业2019半年报里，企业的经营效果和获利能力体现得更为充分。2019年上半年，首创置业的营业收入约为104.76亿元，同比增加约47%。实现营业税后毛利率约38%，与2018年上半年约34%的毛利率相比上升4个百分点。股东应占溢利11.87亿元，同比升61.23%，每股盈利30分。对于此次营收和利润的双双增长，首创置业提到，营业收入增加的主要原因是本期新竣工入住项目增加以及一级开发业务收入增加。而税后毛利率的增长是因为本期物业开发销售业务毛利率升高所致。

　　今年以来，在房地产维稳调控主基调不变、融资“紧箍咒”逐渐收紧、不少企业面临资金承压甚至淘汰出局的形势下，首创置业交出的一份坚实成绩单足以证明首创已具备穿越行业周期的能力，而此成绩也开启了企业一个新的业绩增长周期。

　　经营性：开启新的增长周期

　　首创置业近几年一直保持着上扬的增长趋势，公司签约销售额从2014年的249亿元递增至2018年的706亿元，年复合增速为29.76%，同期营业收入从101亿元增至233亿元，年复合增速为23.34%。签约销售额及营业收入年复合增速均处于行业较高水平。

　　而从今年上半年开始，首创置业多项亮眼指标也反映出企业正在开启一个新的增长周期。众所周知，受房地产市场调控影响，2019年上半年，百强房企总体销售增速较2018年同期显著放缓。5月，受部分城市政策调控收紧影响，一季度以来的“小阳春”行情有所降温。尤其新房销售遇冷在二级市场反应最为灵敏。

　　但从上半年市场表现看，首创销售增速远超行业增速。根据统计局数据，上半年，商品房销售额70698亿元，增长仅为5.6%，增速回落0.5个百分点。其中，住宅销售额增长为8.4%。而报告期内，首创置业实现签约金额为405.4亿元，同比增长达到了两位数，为12.4%。实现签约面积162.7万平方米，同比增长19.4%。

　　2019年初，首创置业将2019年销售目标设定为800亿元，并要求加速销售回款。截止上半年，首创置业销售任务完成率刚好过半。

　　从指标看，首创置业的销售效率很高，尤其是其深耕之地优势明显。首创置业去年提出聚焦京津冀、长三角和粤港澳大湾区三大核心区域，今年上半年这三大核心城市圈运营效果显著，实现签约金额360.0亿元，同比增长23.9%，占比近90%。其中的单核城市销售强劲、功不可没，北京(楼盘)地区继续保持大本营地位，上半年实现签约金额215亿元，占比53%。上海(楼盘)天阅滨江项目、昆山(楼盘)悦都项目等开盘去化率达100%，实现签约达50亿元。

　　上半年能够取得如此优异成绩，离不开首创置业“快周转+抓回款”的高效执行力：上半年，通过快周转经营策略，首创有效把握市场窗口，实现高质量供货，新开项目快速去化，有效盘活存量资产;同时，通过提升项目去化率、确保回款工程节点等多项举措，加速销售回款，最终实现签约金额再创新高，销售回款大幅增长。

　　值得一提的是，首创置业销售额创新高的另一大秘诀是有一支训练有素的自销队伍。上半年首创自销全面开拓内外部管道，实现自销签约129亿元，占到总签约额三成多。

　　其实早在三年以前，地价的快速上升就让首创置业开始做出一些主动调整，自销团队便由此诞生。如今，首创置业自销团队成熟、稳定，不仅为后续开发项目提供了保证，还可以更及时、准确掌握顾客的购买动机和需求特点，以此把握市场脉博，做出最适合企业成长的经营决策。

　　成长性：拿地和融资优势凸显

　　除销售规模稳健增长外，投资者衡量一家企业的价值，还包括企业未来的成长性和安全性。毕竟从730中央政治局会议到8月8日，银保监会办公厅发布《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，这些都在释放楼市调控趋严的“强信号”。

　　尤其在以金融去杠杆、货币定向松紧适度的背景下，房企整体资金面仍受到较大挑战，同时企业分化将进一步加剧，背景优质实力雄厚的房企的优势将更加凸显。说白了，未来公司的抗风险能力和成长能力，更加成为投资者关注的焦点。

　　而此时首创置业的背景优势以及业绩稳健增长优势凸显无疑。

　　于2003年6月19日在香港联交所上市的首创置业，公司控股股东为北京首都创业集团有限公司，是北京市国资委所属的大型国有企业集团。而经过多年发展，首创置业已构建起住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体、土地一级开发四大核心业务线以及高科技产业地产、文创产业、长租业务三大创新板块，拥有强大的国资背景和产业协同、广泛的国际合作、创新型资本运作、精细化运营管理等竞争优势，业务区域辐射全国30余大中型城市，并已成功布局澳大利亚、法国等海外市场;除自身上市平台外，首创置业还拥有一家香港上市公司首创钜大，业务集中于发展奥特莱斯综合物业项目及商用物业项目。

　　除了多元化布局保障公司良好的经营业绩外，首创置业的拿地策略注意结合自身情况审时度势，多聚焦在城市增长极之地，且运营多种低成本拿地方式，仅拿地这一项就拥有了差异化竞争优势。优质的土储也势必将成为公司未来可期的业绩。

　　今年上半年，土地市场热度回升，首创置业践行稳资源的投资策略，投资聚焦三大核心城市圈及潜力型强二线单核城市，综合运用一二级联动、基金平台拿地、合作开发等模式，低成本获取多块优质资源。上半年共新获13个二级开发项目，总建筑面积184.3万平方米，总投资额171.3亿元，平均土地溢价16.9%。

　　其中，三大核心城市圈投资额占比达81.3%。公司住宅业务还首进苏州(楼盘)、佛山(楼盘)、东莞(楼盘)和厦门(楼盘)，拓宽长三角、粤港澳大湾区城市版图的同时，持续深化单核城市布局。从城市布局来看，首创置业的土储质量都很高，完全不需要担心这些项目未来价值的释放度。

　　在拿地上，首创置业的一二级联动优势进一步显现，尤其是在获取一些资源稀缺项目时具备优势。比如，北京地区底价新获3个一二级联动项目，合计土地投资额67.4亿元，占比39.3%，总建筑面积53.3万平方米。

　　一二级联动的好处是，企业能够分享区域土地增值收益，有利于以较低成本储备优质的土地资源，成本低廉意味着未来项目毛利高，预示着企业未来的成长空间巨大。同时，企业借助区域成片开发探索产城融合发展模式，带动土地价值提升，打造差异化核心竞争力。

　　截至今年六月底，首创置业土地储备总建筑面积1308.9万平方米，地上建筑面积1011.1万平方米;权益总建筑面积904.4万平方米，权益地上建筑面积689.5万平方米。土地储备总建筑面积中，85%为发展物业，15%为投资物业及其他。现有土地储备足以满足企业未来3年左右的发展需要。

　　与此同时，在行业融资成本普遍上升的态势下，首创置业凭借国企背景以及自身稳健的业绩，融资成本处于较低的水平。比如，2019年4月和5月发布的3次公司债，年利率分别为4.3%、4.58%和 4.37%。

　　此外，首创置业资产流动性良好，偿债能力充分，公司于2019年6月30日的流动比率约为2.20，2018年低该数值约2.16。今年上半年货币资金为373.9亿元，较2018年底增长21.6%，有充足资金满足运营需求。而截至2019年7月底，首创置业尚有认购未换签金额约人民币10.0亿元正在办理换签手续。

　　对于今年下半年的融资计划，首创置业也已做了提前安排：充分利用信用优势与资本运作优势，确保各项融资渠道畅通并积极拓展新渠道，巩固融资成本优势;金融平台首金资本做大做强，通过地产开发基金、资产管理基金、文创及产业地产基金、私募股权基金、海外基金等全方位基金业务，实现各类资产多元化金融合作，助力公司核心资源获取与战略转型升级。

　　借鉴性：首创制造2020“人本”样本

　　数据指标背后蕴含的是企业的经营逻辑和管理根本。首创的根本是什么?在首创置业总结上半年成果以及规划下半年动作时，首创置业均提到了一个关键词“首创制造2020运营体系”。

　　在企业管理层看来，今年上半年，首创置业全面升级首创制造2020运营体系，覆盖精准研发、精材实料、精细营造与精心交付全维度，精心打造天阅、禧瑞、禧悦等核心产品体系，不仅去化率喜人，产品及服务质量也更上了一个新台阶;对于下半年的展望，半年报里首先提到的仍是依托“首创制造2020”锤炼核心产品，实现有质量的增长。

　　首创制造2020是首创置业的最高顶层设计。当中国房地产市场面临着住房需求的结构性转变，行业进入“品质时代”时，不忘初心的首创置业，契合时代需求，发布“首创制造2020战略”，向全行业宣告首创置业将以产品品质提升为未来发展方向，为客户提供全生命居住周期解决方案。

　　首创置业对行业的思考是：首创的产品必须经得起时间的检验，能够跨越周期。住房是最大的家庭财产占比70%以上，是需要完成代际传承的资产，其居住的使用价值永远不会被“市场曲线”带动。

　　首创制造2020策略包括四“精”：一是精准研发，就是通过大数据分析，精准把握客户需求，为客户量体裁衣，实现高端定制。产品研发是首创置业的技术核心，也是实现首创制造2020的基础;二是精材实料，就是保证质量。首创置业首先采用提高供应商门槛，严格准入，把好第一道关。其次是选择大品牌供应商，通过聘请独立第三方材料设备检测单位，对建设项目使用的材料、设备进行抽样检测，在上述基础上，对供应商还进行定期严格评级。2019年，首创置业的材料抽查合格率接近100%;三是精细营造，就是建立完善的标准体系、严格的管理体系，最后的检验不是质检站，而是首创置业的客户;四是精美交付，在交付准备环节，首创置业提前三个月由物业公司进行承接查验，对每一个细节做到不留死角，发现问题及时整改。在项目交付前两个月，所有项目必须开展工地开放活动，将房屋建造过程对业主开放，以客户视角检验产品，让业主安心入住。

　　截至目前，首创置业旗下的天禧、天阅、禧瑞、禧悦等四大产品系，以及奥特莱斯商业体、长租公寓产品，都是首创制造2020战略精运营下的产物。今年上半年首创置业产品去化率表现优异，甚至一些产品达到了100%去化率，一个个亮眼数据无疑印证了该战略的成功性和前瞻性。

　　如果将首创制造2020战略放到调控下的整个房地产行业，首创置业其实为行业打了一个“活得好”的样本，也给行业带去新的思考：中国房地产经历了近二十年高歌猛进，近几年房地产开发企业快速发展，多家企业过千亿呈规模化快速发展的态势，速度已经成为行业的普遍认知。虽然企业追求规模化是逐利天性所致，但是对客户业主而言，他们真正需要的是什么?重新审视我们走过的历程，我们为何而来?我们的初心在哪里?

　　毫无疑问，房子是用来住的，满足客户对以居住为基础的美好生活的需求，才是整个行业应该坚守的初心。

　　回归到每个企业个体，以“人本”为目的，产品线做扎实了，房企也才能活得好、活得久，担忧的去化也将不再是难题!