解码易居资本市场屡屡以退为进 得陇望蜀觊觎二手房市场大蛋糕

　　每经记者 吴若凡 董青枝 每经编辑 魏文艺

　　▲易居在港交所上市 图片来源：每经记者 吴若凡摄

　　7月20日，易居企业集团（02048，HK）正式登陆港交所，现场的易居企业集团董事长周忻一席蓝色西装，喜悦之情溢于言表。毕竟，这是他陪伴这家地产服务企业敲的第5次钟了。

　　而这一次，周忻更加高频地强调一句话：易居要做中国最好的房地产服务生。

　　成立18年，5次上市，“易居系”的资本路径又有了新规划。《每日经济新闻》记者梳理观易居企业集团的招股说明书发现，这家一向擅长“跟开发商打交道”的企业，已经跃跃欲试于“跟经纪公司加深关系”。但在当今异常紧张的二手领域“蛋糕纷争”中，盟友和敌人都不少，大家内心各有所思，虽然目前“水面”上仍一片平静。

　　“以进为退”登陆港股

　　成立18年，5次上市，“易居系”一路走来颇不平顺。

　　2007年易居（中国）控股在纽交所上市，彼时发行价每股13.8美元，顺利融资2亿美元，易居（中国）控股股价攀至高位的时候，一度高升至36美元/股，堪称当年的美股新贵。

　　然而好景不长，易居（中国）控股之后的股价一路走低，并于2016年退市，每股私有化价格只有6.85美元，不到当初发行价的一半。上市10年，投资者惨败。

　　2009年，中国房产信息集团（CRIC）从易居（中国）控股分拆出来，在纳斯达克上市，每股（ADS）发行价是12美元，在美股“圈了”2亿多美元。

　　不过此后中国房产信息集团的股价表现也不理想，2012年5月正式退市，退市时公司股价跌到了5美元/股，不足2009年IPO时发行价的一半。

　　而2016年易居中国从美股退市时，每股股价为6.85美元，整体市值仅为9.87亿美元（约合人民币65亿元）。

　　私有化一年多之后，易居中国重新启动上市。2018年7月20日，易居企业控股登陆港股，以最低发行价14.38港元/股开盘。

　　不过，同样没法避免一时颠簸――上市当日即遭破发，随后几天股价低迷。

　　这一切，外界在资本市场浸淫多年的周忻身上，只能看出4个字：宠辱不惊。

　　实际上，《每日经济新闻》记者注意到，一路虽有涨有跌，截至目前，易居系在美股上市的企业有乐居、钜派，新三板挂牌的筑想科技和太德励拓。而此次易居“以退为进”绕开A股市场，完成资源优化配置后登陆港股，总市值上涨到超200亿港元。

　　备受资本市场青睐

　　易居港股上市首日身价就超过200亿港元，远超另一家一手房代理行业的龙头企业世联行（7月26日收盘时世联行的市值为130亿元人民币）。

　　两家企业在一手房代理收入处于伯仲之间。世联行2017年进驻2100个项目，代理销售业务收入37.79亿元人民币。而易居则代理了1028个项目，代理收入为39.3亿元人民币。

　　单就代理项目数量和收入，易居似无明显优势。但在资本市场上，易居却明显更受青睐。

　　对此，国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉《每日经济新闻》记者，易居上市之前可能签过类似对赌的协议，因此要以一个较高的市值上市，这也是其上市即破发的原因。而看其这段时间股价的波动，说明多空双方尚在拉锯中，市值还未最终稳定，因此也不能说明其最终市值一定高于世联行。易居在IPO时由于客观的第三方因素存在市值被拉高的可能性。

　　而丁祖昱回复《每日经济新闻》记者称，易居上市前没有签过对赌协议。

　　一位不愿具名的证券分析师对记者表示，相比之下，两者市值差在平台，易居有更好的平台优势和流量优势，互联网的基因更强一些。同时，易居其他业务能力强，综合效益高，虽然二手房短期没有收益，但是让投资者看到了其未来前景。

　　在估值上得到了明显提振，而按照周忻的说法，“易居的估值本来可以到400亿。”

　　同时，《每日经济新闻》记者注意到，此次再度上市，易居更大的野心在于另一个“新领域”――房地产经纪服务。

　　分食经纪服务“蛋糕”

　　根据招股说明书显示，目前易居的业务线主要分为三条：一手房代理服务；房地产数据及咨询服务；房地产经纪网络服务。2017年，这三个板块的贡献率分别是84.7%、13.6%、1.7%。

　　其中，前两条继承了易居“服务房地产开发商”的传统，最新的房地产经纪网络服务则显然瞄向了（二手）房产经纪公司。

　　2016年，易居企业集团启动二手房交易板块。在管理层的规划中，2016年~2018年为该板块的投入期。

　　易居企业集团CEO丁祖昱在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，现在易居有18000名销售人员，每提高1000亿元销售额，就要增加几千名销售员。易居迫切需要解决的是人的问题，是业务增长需求和人员匹配不足的矛盾。二手房目前还是平台模式，并不需要太多人。

　　《每日经济新闻》记者也注意到，从去年开始，易居已以“房友”的品牌，迅速在全国覆盖二手房中介门店。

　　截至今年上半年，易居对外宣布，易居房友全国合作门店突破8000家，而其今年的目标是开店总量超过1万家。

　　就规模而言，易居无疑正试图冲击行业第一的门店数量。

　　实际上，丁祖昱就向《每日经济新闻》记者直言，“易居房友的模式，就是利用现有平台嫁接新房资源，形成一二手联动。”

　　在其看来，“易居不变的，是要继续做大规模；变的，是在房地产交易各个环节有一些突破。希望二手房平台是一个细分切入点，通过服务中小微企业，做好一二手联动，和其他平台形成差异化竞争。”

　　无疑，无论是否有意，在一手房代理上有独特优势的易居，加码二手业务已是势在必行，这客观上即是分食二手经纪公司服务的“肥水”。

　　此外，丁祖昱表示，房友还在谋划一些新的业务，比如说金融服务，引入一些金融机构来为买卖双方提供一些金融方面的支持；还有装修服务，二手房买卖完成之后，提供给购房者进行装修相关的配套服务。

　　中原地产首席分析师张大伟告诉《每日经济新闻》记者，易居其实并没有真正进入二手房市场，这不是二手房模式，而是让二手房平台帮着卖新房。且这种模式在全国并不普遍成立，平台分布很不均衡。比如南京新盘二手房价格倒挂，新盘不够卖，并不用找二手房中介帮忙卖。此外，这部分业务有个问题是，大部分收入都是平台的，而平台是加盟的。但不能武断的评判未来发展及业绩，只能说按照目前市场情况，二手房平台卖新房还不是主流。

　　差异化竞争策略

　　不过丁祖昱认为，易居和58同城、安居客、贝壳找房等平台的差异非常大，目前还没出现正面竞争。

　　在已经纷争不断二手房领域，不少行业人士对于易居的“来势”也持客观态度。

　　以易居和58同城、安居客的对比为例，上海中原地产董事副总经理刘天向《每日经济新闻》记者分析指出，易居的客户主体是开发商、用户是中小中介公司，一般个人用户很少去这个平台上寻找房源或者盘源。而安居客的客户是中介公司，用户则是中介经纪人。

　　在模式上，易居和安居客也无直接对垒。

　　实际上，丁祖昱曾向《每日经济新闻》直言，易居房友的主要功能是“赋能”，即在易居平台之上为中小中介提供品牌、系统、专业服务、交易支持、新房资源等。同时，易居不收取任何的加盟费和服务费。

　　刘天告诉记者，房友给二手赋能，本质就是通过免费的方式培养习惯，“我帮你翻牌，以补贴门头的形式打广告，扩大影响力。”

　　也正是这一举措，2017年，房友的亏损在1.25亿元人民币左右。对此，丁祖昱表示，目前二手房板块开始有收入，刚开始确实在亏损，但情况会越来越好。预计2018年亏损额将减少，希望在2019年实现扭亏为盈。

　　58集团高级副总裁叶兵在接受《每日经济新闻》记者采访时则表示，安居客主要还是靠平台的力量，公司目前在几百个城市、乡镇都有布点，获取了广泛流量。并且安居客的站位一向清晰：不做交易，只做平台。更多是服务全行业的经纪人，从这个点上我们不会有利益冲突。

　　具体而言，叶兵表示，房友起家的业务是“门店管理系统”，更偏重于ERP系统（企业资源计划），即对中小门店提供信息支撑，主要能提升经纪人工作效率。58安居客的系统，能提升经纪人公司获取交易线索的能力。

　　“现在很多中小经纪人，同时在用房友系统和58安居客的系统，双方并不是非黑即白。二手行业，也欢迎像易居这样的企业能够进入。”叶兵表示。

　　“现在中介领域的加盟模式，盯得就是中小中介，拼的是品牌、工具、客源数据，以及技术力量，各家都会在相似的方向加大投入。”刘天告诉《每日经济新闻》记者。

　　叶兵认为，对行业而言，有更多企业进来是好的，这意味着有更多人去服务这个行业。而这个行业的趋势是，更多向中小经纪公司去倾斜，不管是通过加盟体系、还是ERP系统，更多企业愿意投入力量去服务中小经纪公司，覆盖范围也能更广泛，比如涉及到三四线的公司，扩大行业的优化幅度。