滨江集团土储充足 预收款持续增厚

　　在疫情冲击和杭州楼市严控双重重压下，过去一年滨江集团(002244.SZ)仍取得不错成绩。4月28日晚，滨江集团发布2020年财报，报告期内公司实现营收285.97亿元、净利润23.28亿元，同比分别增长14.6%、42.7%。

　　年报显示，公司全年销售额1363.6亿元，同比增长21.7%，位列克而瑞全国房企排行榜第27名;权益销售700亿元，同比增长65.6%;销售权益比例51.3%，比上年提升13.6个百分点，荣获杭州房企销售冠军。

　　值得一提的是，近几年公司现金分红金额占净利润比率也持续攀升。公开资料显示，2018年至2020年公司现金分红总额分别为1.87亿元、4.11亿元和7.03亿元，现金分红金额占净利润比率分别为15.34%、25.18%、30.21%。

　　回款率达到90% 预收款持续增厚

　　滨江集团是一家具有自身独特优势的房地产开发企业。对于2020年，董事长戚金兴总结了滨江集团的一个核心优势、两个引领优势和三个相对优势。其中，一个核心优势指团队建设，两个引领优势是指品牌优势和财务融资优势，三个相对优势包括时间优势、工程成本优势和合作伙伴优势。

　　年报显示，截至报告期末，滨江集团尚未结算的预收房款为727.9亿元，较年初增长42.8%，预收款的持续增厚，为未来业绩提供充分保障。

　　由于财务状况良好，2020年滨江集团获得交易所和银行间市场的AAA评级，成为浙江省第一家获得AAA评级的房地产上市公司。截止报告期末，A股民营房企包括滨江在内只有六家。AAA的资信评级的取得为滨江发挥融资优势创造了基础。

　　2020年末，滨江有息负债规模419.6亿元，扣除预收账款后资产负债率69.71%、净负债率83.57%、现金短债比1.69倍。公司表示，2020年乃至未来两到三年甚至更长时间，滨江要继续将有息负债水平控制在合理范围内，有息负债总额不超过总资产的30%，且要持续保持“三条绿线”，在行业中保持已有的优势。

　　报告期内，滨江集团融资总额增加，融资成本持续下降。数据显示，2017年至2020年，公司融资成本分别为6%、5.8%、5.6%、5.2%，其中2020年下降幅度最大达到0.4%，融资成本接近国企水平，按照权益有息负债395亿元计算，可以节省利息1.5亿元。但滨江集团的目标不止于此。年报透露，2021年滨江融资利率要从现有的5.2%确保下降至5.1%，力争5%以内。

　　在房企看重的销售回款方面，去年滨江的平均回款率达到90%。公司表示，2021年要继续发挥回款优势，平均达到92%～93%。戚金兴认为，滨江是从更深的角度加快资金周转。

　　稳健的财务状况，来源于滨江优良的运营、管控。迄今为止，滨江保持了多项效率优势。年报显示，报告期内滨江集团地产业务员工1053人，平均每10个员工管理一个项目，人均销售额贡献约1.29亿元，同比增长2.4%。亿翰智库联合可研智库发布的数据显示，2020年全国百强房企人均全口径销售金额是3189万元，不到滨江集团的1/4。

　　此外，滨江还善于“抢时间”，助推了公司业绩大幅增长。据悉，2019年滨江集团在杭州创造了从拿地开始5个月销售、8个月清盘的记录，2020年滨江沁语晓庭刷新纪录，仅233天就清盘。

　　土地储备充足，发力未来社区

　　报告期内，滨江集团共获取优质土地30宗，库存货值超2800亿元。

　　分地区来看，杭州内占65%，去年滨江集团分别以358.62亿和134.49万方，获得杭州土拓榜金额和面积双第一;除杭州外浙江省内其他城市占比18%，浙江省外占比17%。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。

　　据了解，今年公司目标新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例50%，浙江省内杭州外25%，浙江省外25%。而根据杭州市场售价在3.5万/平米以下楼盘更容易获取预售证的经验，滨江集团今年将加大对3.5万/平米以下项目的拿地，份额会占到50%。

　　浙江省外，2020年滨江集团在苏州和南京共计新增4个项目，成功开拓苏州和南京市场。此外，公司也积极参与粤港澳大湾区的土地竞买。值得一提的是，此前滨江集团与越秀地产签署战略合作协议，双方将立足各自优势区域就长三角和粤港澳地区房地产开发进行全方位深入合作。

　　综合来看，当前滨江集团区域布局策略为：聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东、开拓粤港澳大湾区。

　　值得一提的是，2021年滨江房产销售业绩目标为1500亿元。拉长时间线来看，2016年-2020年公司销售金额分别为367亿元、615亿元、850亿元、1120亿元、1363.6亿元，几乎每年都以200多亿元的规模增长。

　　尽管房地产销售收入占营收比例97.39%，事实上，滨江集团推进的是“1+5”多元化业务道路。具体而言，“1”指房地产主业，争取25位左右并保持区域龙头地位;“5”指的是同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。

　　目前，滨江服务已经上市。根据戚金兴介绍，滨江服务在为未来规模增长积蓄力量。在他看来，物业公司如果没有规模就会被边缘化甚至被兼并，未来2-3年，滨江物业争取在规模上进入物业行业前三十强甚至更靠前的位置。

　　据悉，滨江集团持有型物业十年规划是200万方，由商业物业、自持租赁商品房、养老公寓和酒店构成。截止报告期末，滨江持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约31.19万平方米，报告期内实现租金收入2.26亿元。

滨江集团2020年交付项目义乌锦绣之城

　　值得注意的是滨江的长租公寓状况，公司将长租公寓品牌暖屋定位为房产和物业之外的第三个品牌。不同于市面上多数长租公寓的二房东模式，滨江租赁商品房采用自持运营模式，并推出三年长租约合同，对于符合条件的租客允诺三年租金不递增。据了解，暖屋第一个项目翡翠江南，共计467套房源已于报告期末开始出租，其中首批推出的房源去化率超50%，入住租户已超过150户。2021年，滨江暖屋计划新推房源429。

　　除此之外，未来社区也是滨江今年发力的重点。2020年，滨江竞得的望江新城地块是杭州第一宗未来社区地块。公司表示，要抓住这个创新的机会，利用好这个舞台，为未来社区走出一条路。