苏州：房贷不满5年，提前还贷收违约金

　　“您在我行办理的个人住房贷款业务，在申请部分提前归还本金或提前结清贷款时，我行将根据合同约定收取一定比例的提前还款违约金。”昨日起，苏州中行、农行、工行和建行四大国有银行在为个人办理住房贷款业务时，都会要求客户签署一份提前还款须知，这份提前还款须知中明确规定，8月1日起，客户若在60个月内提前还款，将被收取一定比例的违约金。 扬子晚报全媒体记者 张毕荣

　　新规：提前还款100万，可能要交纳2.94万违约金

　　从8月1日起，苏州中行、农行、工行和建行等四大行针对提前还房贷的客户，收取一定比例的违约金。不过，该政策只针对于8月1日以后新签的贷款，8月1日前发放的贷款，依然按照原来的政策执行。

　　根据规定，从8月1日开始，客户若在5年内提前还款，将被收取违约金。提前还款违约金=提前还款金额×贷款执行月利率×6个月，部分提前还款的，每次还款金额不少于壹万元，且须为壹万元的整数倍。目前苏州各银行房贷利率执行首套房上浮20%―25%，二套房上浮20%―30%的政策。按照目前苏州首套房贷利率在基准利率上浮20%来计算的话，即利率为5.88%，按照这一利率，若提前还款100万，客户需要交纳2.94万元违约金。这也意味着，若通过银行贷款所购的房屋在5年内再度交易，交易成本将会有所增加。

　　在此之前，各大银行对提前还款的要求较为宽松，部分银行只需要正常还款1个月后就可申请提前还款，无其它费用。有些银行也曾有过“提前还款要交违约金”的规定，具体要看当时的贷款合同。工行营业部工作人员告诉记者，针对客户提前还款行为，如购房贷款合同中无特别说明，贷款不满1年提前还款，在客户申请提前还贷时将收取最高不超过六个月房贷利息的违约金，这项规定之前是一直存在的，但在实际操作中却很少真正执行。记者了解到，在购房贷款合同中，不同的银行一般都会根据实际情况设立提前还贷违约金，但是一般没有明确相应的期限和收取的金额。

　　而此次执行最新规定的不同之处在于，针对贷款开始5年内提前还款的情况，明确约定将收取一定比例的违约金。据了解，伴随着违约金新规的执行，相关银行会在贷款合同签订的过程中，以专门的告知书方式提醒贷款人。而对于需要贷款买房的市民来说，看清贷款合同条款和相关须知也非常重要。

　　违约金新规一定程度上类似于限售作用

　　昨日下午，记者在苏州市不动产交易中心看到，前来办理房产交易过户的市民非常多，许多人在大厅内排队等候办理各种手续。在苏州购房群体中，贷款不满5年，选择提前还款的客户并不少。在苏州各大银行前来咨询提前还款的人群里，除了刚买新房的购房者，也有一部分是改善置业的换房人群，他们大多数名下都有未结清的贷款，这种情况下就需要通过提前还款来结清贷款，以此来尽快将房产卖出从而购买新房。

　　市民周先生前段时间在苏州高新区购买了一套新房，总价200万元，贷款140万元，由于最近生意不错，赚了一笔钱，周先生打算拿这笔钱提前还款。然而，当他看到违约金新规后，立马改变了想法，决定暂缓提前还贷，将这笔钱用于其它投资。市民李女士三年前买了套二手房，赶在违约金新规出台前将之前购房贷款全部还清了。李女士表示，违约金新规出台的目的是锁定炒房客资金，抑制房价过快上涨。然而，这些违约金也很可能加在房价里由买房人承担，会不会变相提高房价？

　　业内人士指出，违约金新规的执行，或将增加买房人的购房成本，打击二手房市场交易的积极性。由于违约金新规主要针对8月1日后贷款的人群，特别是对急于出售房屋进行套现的投资客，肯定会产生影响。违约金新规虽不是限售，但一定程度上有类似于限售的作用，如果是短期内出手，无疑加大了房屋在二手房交易市场流转的成本，对今后的短线贷款投资购房行为，或将受到一定的影响。据统计，今年上半年苏州市区商品住宅成交33057套，同比去年上半年35931套下跌了8%；二手房住宅共计成交35028套，同比去年上半年29598套上涨约18%。截至今年6月，苏州二手房挂牌均价为24411元/平方米，较2017年年底上涨了523元/平方米，挂牌价稳步缓慢上涨。

　　提前还贷是否构成违约主要看合同约定

　　对于提前还贷需要收取违约金这一规定，苏州丁晓农律师事务所主任律师臧祝文认为，提前还贷本身就是一种违约行为，这种做法符合法律规定。提前还贷是否构成违约，主要应该看合同的约定，如果合同双方有约定，那么就应该按照约定处理，购房者改变了合同约定的还款时间就属于违约，违约的话就应该承担相应的违约责任，这就需要看合同中违约责任有没有约定，如果约定的话则按照约定执行，如果没有约定的话，银行采取这样的规定肯定不行的，在没有约定的情况下，银行没有权利禁止借款人提前偿还借款，也无权单方面的向还款人收取违约金。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次苏州部分银行关于提前还贷政策给予了规范，既和银行本身业务规范有关，也是在积极执行房地产调控政策。此类政策对于办理贷款的购房者没有太大影响，而对于一些短期内要置换的或者抛售房产的群体会有一定影响。提前还款之前也是要收取违约金的，这个政策在全国其它城市的银行本身也是执行的。但是不同的是，此次苏州实行的违约金新规，主要是强调了5年内进行提前还款的做法，这样做其实是考虑到银行房贷业务需要稳定，持续提前还款，银行本身房贷业务就会受干扰。当然，在具体操作中也要看到，此类规定对于部分急于换房的群体来说，肯定会增加成本。