120万全款买的房两年后遭开发商起诉 一审判决“合同无效”

　　原标题：一审判决“合同无效”

　　>>开发商

　　签合同时双方均明知没有预售许可证

　　>>购房者

　　开发商“恶意诉讼”，目的是因房价上涨不愿卖房

　　>>律师说法

　　1 判合同无效虽符合法律规定 但让购房人承担了商业风险

　　2 该结果不利于维护市场诚信 更应关注过错责任划分

　　3 重要的是要给购房者弥补房屋上涨差价损失

　　4 单纯看判决没有问题 但又明显丧失公平正义

　　法律依据

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

　　事实依据

　　2016年8月3日，西安市长安区房管局发现该项目未办理销售手续，涉嫌无证销售，于同年8月9日作出处理决定，责令闻天公司停止一切销售行为及和房屋销售相关的广告宣传活动;立即进行企业经营整改，并对违规销售的房屋逐一清退。

　　2016年8月，西安市民陈女士一次性支付166万余元通过内部认购的方式购买了紫杉庄园房屋一套。两年后，在房价飞涨的背景下，开发商西安闻天科技实业集团有限公司(以下简称闻天公司)以当时没有预售许可证为由，将12名业主分别起诉至法院，要求确认内部认购合同无效。

　　华商报记者了解到，今年4月，另一位被诉业主李女士与开发商确认合同无效纠纷一案已在长安区法院开庭审理，法院6月8日下达一审判决书，判决双方签订的内部认购合同无效。

　　签订内部认购合同

　　购房者当天支付120万全款

　　紫杉庄园项目又名澜香山项目，由闻天公司开发建设。2016年4月25日，李女士与闻天公司签订《紫杉庄园内部认购合同》一份，认购闻天公司开发建设的位于长安区兴隆街办西沣路以西紫杉庄园项目商品房。

　　双方在认购合同中约定的内容包括：认购房源销售面积约200平方米，认购房源销售总价172万元;乙方李女士选择总房价款100%付款比例，根据付款比例，开发商给予总房价款7折优惠，优惠后总价120.4万元;李女士应于2016年4月25日一次性向甲方闻天公司支付该认购房源100%房价款。

　　合同还约定，合同签订后，甲方须为乙方保留该房屋至签订正式《商品房买卖合同》时，且不得与第三方签订该房屋的《商品房内部认购合同》或《商品房买卖合同》，并承诺在乙方携本合同与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本合同约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。

　　合同签订当天，李女士即缴纳120.4万元购房款，闻天公司出具了收据。

　　两年后购房者被诉

　　开发商称未取得预售证

　　与李女士一样的购房者有12人，买的都是联排别墅。在此前的采访中，一位购房者说，按规定，他们等待开发商通知，在约定的时间内办理购房相关手续，并正式签订《商品房买卖合同》。但此后，购房者多次前往售楼部，“询问正式购房合同签订事宜，他们都一拖再拖。”

　　据购房者说，今年2月初，他们不仅没等来办理购房手续的通知，反而相继收到了开发商发来的《关于处理紫杉庄园内部认购合同的告知函》，称双方当初所签认购合同依法应为无效，要求购房者在收到函件三日内到公司处理相关事宜。随函而来的还有一份民事起诉状。

　　闻天公司的诉讼请求是确认双方签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效，诉讼费用全部由被告即购房者承担。理由是在签订合同时，双方均明知闻天公司开发建设的紫杉庄园项目没有预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，双方签订的合同为无效合同，无效合同自始不发生法律效力。

　　涉案房产已上涨数倍

　　购房者认为开发商恶意诉讼

　　闻天公司选择在购房者所在地起诉，包括阎良、长安、莲湖等法院均有诉讼。

　　今年4月，李女士的案件在西安市长安区法院开庭审理。针对开发商的诉讼请求，李女士请求法院驳回，她认为闻天公司系恶意诉讼，其以所售商品房项目未办理预售许可证为由诉请确认合同无效，该诉求不能成立，应依法驳回;闻天公司与她所签订的《紫杉庄园内部认购合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，该合同合法有效，闻天公司已收取了她全部购房款，必须依法依约履行合同义务。

　　此外，李女士提出，闻天公司在收取全部购房款后迟迟不办理《商品房预售许可证》，又以其欠缺预售证为由起诉确认合同无效，其目的显然是因房价上涨而不愿卖房，“对于如此丧失诚实，恶意追求不正当利益的毁约行为，必须予以禁止”。

　　根据其中几位业主的合同计算，签合同时每平方米折后价格多为六七千元，而目前该房产售价已涨到2万多元，是原价格的3倍多。

　　长安区房管局

　　曾处罚开发商无证销售

　　长安区法院认定，2016年8月3日，长安区房管局对涉案项目进行检查，发现该项目未办理销售手续，涉嫌无证销售，于同年8月9日作出处理决定，责令闻天公司停止一切销售行为及和房屋销售相关的广告宣传活动;立即进行企业经营整改，并对违规销售的房屋逐一清退;尽快办理相关建审手续。后闻天公司仍未办理商品房预售许可证。2018年3月1日，长安区住房保障和房屋管理局因闻天公司在涉案项目未取得《商品房预售许可证》的情况下擅自违规销售之行为，对闻天公司予以行政处罚，即责令停止销售活动，补办许可证，并处罚款72万余元。同年3月5日，闻天公司缴纳罚款。

　　庭审中，被告李女士认可双方当事人所签订的《紫杉庄园内部认购合同》系事实上的房屋买卖合同。庭审后，法院向被告方释明合同无效之后果，被告方坚持合同有效，坚持要求原告交房。法院另明，涉案项目现已取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》。

　　争议焦点为认购合同性质

　　一审判决合同无效

　　长安区法院认为，依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

　　法院认为本案争议焦点应为原、被告双方所签订的《紫杉庄园内部认购合同》的性质，如涉案合同系商品房预售合同，则应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定确认该合同为无效合同。法院认为涉案合同应为商品房买卖合同，因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的该合同应为无效合同。另外，判决中还称，法院已向被告李女士释明合同无效的后果，因法庭辩论已经终结，且李女士仍坚持其答辩意见，“故其可另案起诉，本案不予受理。”

　　6月8日，长安区法院一审判决，原告与被告签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。

　　购房者已上诉

　　并起诉开发商要求办理网签

　　据了解，李女士对一审判决不服，已提出上诉，二审将在近期开庭。

　　在一审判决书中，华商报记者注意到，被告李女士曾在答辩中提出，针对闻天公司恶意诉讼，被告理应提起反诉，但因原告并未明确本案所涉合同的性质，故请求法庭对此予以释明，被告将在法庭释明的基础上提出反诉请求。

　　那么，她是否提出了反诉呢?该案代理律师胡春梅告诉华商报记者，答辩的时候有反诉的想法，但因当时合同性质不明确，导致反诉请求也不明确。合同如果是预约合同(当事人之间约定将来订立一定合同的合同)，反诉请求只能是要求签订本约(又称本合同，指为通过履行预约而订立的合同);合同是本约，就可以要求网签、交房、办证等。后来已经明确了合同为本约，但本诉是确认之诉，法庭不接受给付之诉的请求，因此无法反诉。不过，李女士已在雁塔法院上诉，要求开发商办理网签手续。

　　此前华商报报道的另一起案件中，购房者陈女士与闻天公司的纠纷已于7月27日在莲湖区法院开庭，目前尚未宣判。

　　律师说法

　　这份判决不利于维护市场诚信

　　陕西稼轩律师事务所律师谢静认为，房地产开发商作为专业机构，在明知自身没有取得房屋预售许可证明的情况下，与购房人签订合同，后又以该条款为由请求法院确认合同无效，会在结果上造成违约者会因其违约行为获利，而购房人却需要承担支付更多价款重新购房，甚至面临因现行购房政策无法购买房屋的不利后果，该结果无法实现当事人之间利益的平衡，不利于维护市场诚信。

　　依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则行使权力、履行义务。《民法总则》、《合同法》、《民事诉讼法》均规定了民法中一项重要的基本原则即“诚实信用原则”，其目的在于实现当事人之间权利义务的实质性公平，其作用机制就是利益平衡机制，给予法官在利益平衡上的自由裁量权。

　　谢静认为，对于类似案件，在判断合同是否有效之外，更应重点关注合同无效后当事人之间的过错责任划分，如开发商存在恶意违约情形，则应对购房人因合同无效造成的损失如房屋上涨差价损失或资金占用损失等实际损失予以赔偿。购房人如遇到房地产开发商恶意违约的情况，可以要求开发商承担因其原因致使合同无效所造成的实际损失，维护自身权益。

　　房价上涨购房者受损，开发商应赔偿

　　陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善认为，更为重要的是，因合同无效给购房者造成了预期经济利益损失(即房屋上涨的差价)怎么弥补?因开发商当时未取得预售证，购房者也知晓，故双方均有过错。但开发商作为具有办理预售证义务的主体资格，负有大部分责任，应承担因房屋上涨给购房者带来的损失。

　　另一方面，如果购房者购房时并不知晓开发商未取得预售证，那么开发商则存在欺诈，但是，法律后果不同。这一法律后果是，商品房由购房者归还于开发商，房子归开发商所有;而开发商需向购房者返还已付购房款及利息、并可承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。

　　合同无效让购房人承担了商业风险

　　长期关注房产领域案件的上海秦兵律师事务所律师徐斌分析，在商品房买卖的法律体系里有两种合同，一个是认购书，称为预合同，另外一个是正式的商品房买卖合同。

　　《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有三个规定：一是没有预售许可证的买卖合同无效;二是如果认购合同内容详细可以认定为买卖合同;三是如果开发商隐瞒没有预售许可证的事实需要惩罚性赔偿。

　　徐斌认为，判决认购合同无效，虽然符合法律规定，但是违背了保护购房人利益的立法本意，让购房人承担了开发商的商业风险。

　　判决没问题，但又明显丧失公平正义

　　西安市律协建筑工程与房地产专业委员会委员、北京市盈科(西安)律师事务所合伙人律师薛鹏认为，单纯地看，判决没有问题，但是这样的判决又明显丧失公平与正义，而且是对开发商恶意违约的纵容和鼓励，一份缺乏公信力的判决就是一份糟糕的判决，更何况还有一个非常恶劣的社会影响。本案中，法院实际上也是知道对方在恶意违约，只是认为没有既能符合现行法律的规定，又能够保护购房者利益的解决方案而已。

　　薛鹏说：“我认为法院完全可以根据合同无效时，要求过错一方赔偿对方因此所受到的损失来判，这样即使认定双方都有过错，也可以保护购房者的一部分利益，而且，如果从过错责任来说的话，购房者在这方面举证得当的，是完全可以证明开发商应承担主要过错，这也完全符合《民法通则》、《民法总则》、《合同法》中关于合同无效的一贯规定。而购房者所受到的损失在本案中就是房屋差价损失。” 本版稿件由华商报记者 宁军 实习记者 王娜 实习生 张鹏康采写