社区商铺投资，显露复苏迹象

　　金隅学府社区商铺

　　两年前，本报曾报道过在电商冲击下，“一铺养三代”的理念受冲击，当时社区底商普遍不好卖，甚至要降价促销。但今年来，杭州不少区域的社区底商都有明显“复苏”迹象。

　　商铺投资活跃度增加

　　一年内价格翻倍的不少

　　近日，杨柳郡社区商铺开售，小面积的底商很快就销售一空。

　　不少外地投资客由于无法在杭州购买住宅，也将目光投向了杭州的商铺。“外地投资客比较喜欢热门板块，例如钱江新城、钱江世纪城、未来科技城等小区底商，都是他们的首选，这些板块的外地投资客比重也相对较高，尤其是来自上海的投资客，人数最多。而像丁桥、下沙、三墩等区域，则是以周边小区业主为主。”一位了解商铺销售的业内人士告诉记者，目前商铺主流的投资年回报率在3%~5%。

　　负责下沙金隅空港公馆销售的张经理也表示：“今年社区底商的投资活跃度比前两年要增加不少，不少投资客就是周边小区业主。去年开始下沙二手房大量成交，居住氛围日益浓厚。于是选择总价不高的底商的投资者明显变多了。”

　　不少板块的商铺价格也有明显提升。中原地产的数据显示，杭州主城区大部分的社区底商，价格较去年同期涨幅50%~100%不等，原本底商一直比较低迷的丁桥板块，其大部分底商的单价也从去年2万元/m2左右涨至如今3万~4万元/m2。

　　“尤其是热门板块，与去年同期相比，售价增长了近一倍。”中原商业地产部马爱萍分析，从去年年中开始，杭州部分社区底商价格出现了不小的涨幅，“例如钱江世纪城板块，部分商铺去年年中单价为4万元/m2左右，而当前在售单价已经达到了7万~8万元/m2。未来科技城板块社区底商最高的单价也涨至7万元/m2左右，而去年同期，相同位置、大小的商铺价格才3万元/m2左右。”

　　陈女士2012年购买了丁桥某小区一间29m2的商铺，当时总价45万元。“之前商铺价格多年没涨，但现在问了中介，大概可以挂100万元左右，总算是翻倍了。”

　　新房摇号后投资渠道更少

　　投资需求轮动到社区底商

　　中原地产首席分析师荆海燕分析，社区底商“复苏”，主要与投资渠道变少有关。“2016年以来，杭州住宅大量去化，库存锐减。加之限购、摇号政策相继出台，要投资住宅，还要看运气。而二手房挂价普遍较高，已失去投资价值。投资客不得不将目光转移至商业地产。”

　　在商业地产中，投资客的可选择余地也并不大。荆海燕表示，作为商业投资占比很高的产品，酒店式公寓这两年的涨势也非常猛，售价也不断增长，甚至有的产品和2016年相比，单价涨幅达到了近100%，这也导致租金回报率明显下降。

　　以滨江某酒店式公寓为例，其目前在售的二手单价约为4万元/m2，租金达6000元/月，算下来，一套50m2的酒店式公寓，年投资回报率3.6%。

　　不少专业投资客认为，酒店式公寓的租金有天花板，但好地段的底商租金及售价，“养”得好甚至可以成倍增长，所以，他们开始转向做商铺投资。

　　荆海燕表示，前几年受到互联网的冲击，实体商铺的日子一直不好过。但由于楼市大环境的变化，社区底商首先突破重围，售价提升，空置率下降。

　　近两年，全家、罗森等品牌便利店在杭州迅速扩张，而其选址，大部分位于社区底商，为小区居民提供服务；其次是中介门店，由于接下来杭州将进入存量房时代，再加上新房市场已无中介“用武之地”，门店扩张迫在眉睫，几乎每个大型小区楼下，都有3家以上不同的中介门店；再次，轻食类的餐饮店颇受欢迎；最后，越来越多的培训机构也开始在社区底商找落脚点。

　　如同新房价格从市中心到郊区的板块轮动，投资需求也经历了从住宅到酒店式公寓再到社区底商的轮动。

　　小面积的商铺受欢迎

　　“养铺”后回报率会提升

　　马爱萍说，一般来说，面积在100m2以下的商铺都比较容易出手，尤其是临近地铁，周边又有大量办公写字楼的区域，更是“一铺难求”。而一些位置相对较差的商铺，价格会差很多。

　　“杭州地铁逐渐成网，很多站点周边的商业氛围越来越浓厚，这也直接拉高了商铺的价格。”以市中心凤起路上的商铺为例，马爱萍表示，临近地铁站的“优质商铺”，人流量大，其成交单价高的甚至达到15万元/m2。而同在凤起路上相对位置较差的商铺，成交单价仅为7万元/m2左右。

　　尽管商铺的售价有不小的涨幅，但与去年同期相比，这些商铺的租金却几乎保持不变。也就是说，对于今年入手的投资客来说，投资回报率并不高。为何仍有投资客不断涌入市场？

　　坊间有“养铺”一说。马爱萍解释，大部分商铺，刚入手时年投资回报率在3%左右是常有的事，通过3~5年的“养铺”，随着区域的发展以及人流量的增加，部分商铺的年投资回报率甚至可以高达10%。“当然，倘若经过了3~5年，该商铺的投资回报率仍没有起色，我们就会称这样的商铺是‘养不熟’的。这就要看投资者的眼光了。”

　　200m2以上的大面积商铺

　　依旧比较难卖

　　不过，也不是所有的商铺都很好卖。

　　“即使商铺销售又热了，但200m2以上的大商铺依旧是比较难卖的。所以开发商现在基本将小区底商设计成100m2以下的商铺，偶尔有几间100m2以上的大面积商铺，但很多都是定向招商。”一位在申花板块专做商铺分销的中介告诉钱报记者。

　　“与大面积商铺匹配的业态比较少，而且总价高，不能分割，除非像是连锁的培训机构，否则，这样的商铺买下来，最后也很难租出去，风险还是有点大的。”马爱萍分析。

　　此外，相比社区商铺，服装店占比高的传统商业街商铺也不好卖。三年前，本报曾报道过武林路女装街租金连年下跌的情况（2015年8月27日B1版《武林路商铺，租金年跌两成》），近三年过去了，武林路女装街的许多服装店纷纷倒闭，整条街几乎清一色的是餐饮业态，仅存的几家服装店、饰品店也都主要靠网络销售支撑着。

　　当时，记者报道武林女装街一家63m2的商铺，租金每天约25元/m2，而中原的数据显示，目前武林路女装街的租金仍与2015年持平，该商铺日租金仍不到30元/m2。马爱萍解释，就目前来看，武林路女装街的商铺价格天花板在12万/m2左右，至于十年前50万元/m2的天价商铺，以及每天60元/m2的租金，已基本不可能再现。

　　“像武林路、延安路这样的传统商业街，由于周边的商业氛围本身比较浓厚，一些大型综合体吸引了大部分人流量，加之电商的冲击，除了餐饮以外，其他业态难以支撑商业街高昂的租金。”马爱萍说。