限竞房入市 北京新房市场依然难言回暖

　　上周末，期待已久的限竞房（限制售价、竞争土地价格）终于正式入市。位于大兴区的瀛海府和位于房山区的金樾和著成为了最先开盘的限竞房项目。不出意外，这两个项目都获得了极大的关注，尤其是大兴区的瀛海府，由于比照周边二手房有一定的价格优势，仅用了2个小时，选房就已经完成，开发商对外声称首期售罄。

　　然而，就在一片回暖声中，市住建委突然对这两个限竞房项目展开了突击检查，两个项目都因为公示信息不完全、摇号受质疑等原因，被责令整改并立案调查。这无疑给还没有热起来的限竞房浇了一盆冷水。业内人士认为，限竞房其实并非想象中的会有很多人抢着买，相反，由于限竞房自身价格和区位的不平衡，加上监管部门明显加码的严格要求，恐怕很难催热北京的新房市场。而大量限竞房的入市还给房企带来了去化压力，预计北京新房市场也将迎来巨大压力。

　　限竞房入市进“快车道”

　　在限竞房正式放开闸门后，很多购房人都在等待这些限价新房的入市，随之出现的新房成交回暖也成为了大概率事件。

　　也确实如预想中一样，限竞房闸门刚一放开，瀛锦苑、舒朗苑和金樾和著三个限竞房项目就相继获得预售证。就在近日，位于大兴区旧宫镇的“林悦和苑”也获得预售许可证。该项目也将作为商品住房，由开发商面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，并将在近期开盘入市。

　　北京住建委官网显示，“林悦和苑”也称为“保利首开熙悦林语”，为北京市大兴区旧宫镇DX07-0201-0006、0007地块R2二类居住用地，于2017年4月13日拿地。建设用地面积66379.53平方米，建筑控制规模146035平方米，企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积的70%。根据土地出让文件，该项目商品住房销售均价不超过52315元/平方米，且最高销售单价不得超过54931元/平方米。

　　据北京青年报记者了解，该限竞房与大多数同类产品主打小户型不同，首期推出的是138平方米的3室2厅户型。共60套，销售均价52315元/平方米。排号前需交30万认筹金，2021年交房。同样，该项目也因为高性价比备受关注，周边在售的非限价项目，如首开住总熙悦安郡、中国铁建花语金郡、中铁华侨城・和园等均价分别为79155元/平方米、73000元/平方米和67000元/平方米。

　　除此之外，北京青年报记者获悉，位于密云区檀营乡的“京投发展锦悦府”限竞房项目、碧桂园琅辉以及北京城建・上河湾等多个限竞房项目都在取证准备中。其中，碧桂园琅辉项目为目前整个北京单价最低的限竞房项目，均价21144元/平方米；北京城建・上河湾目前暂未推出房源，均价约在27000元/平方米左右。

　　业内专家分析指出，上月北京市限房价项目销售管理办法正式发布实施后，限房价项目的入市也明显走上“快车道”，很多项目都在争取早日开盘，锁定购房人。

　　限竞房并非都好卖

　　限竞房大量入市，是否意味着捡漏机会来了呢？

　　确实有一些限竞房项目区位和价格都比较有优势，但需要看到的是，仍有大量限竞房面临着严重的去化压力。

　　以房山良乡两项目金樾和著和旭辉城为例，预售均价限定为38994元/平方米，最高不得超过40944元/平方米，且执行“9070”政策。

　　除此之外，良乡周边还有五六个商品住宅项目在售，今年以来，商品住宅的成交均价在4万-5万元/平方米，限竞房项目在单价上具备一定优势。

　　总价方面，限竞房的主力产品90平方米总价为351万元，而良乡商品住宅项目今年的套均成交价为581万元，限竞房的单套总价比商品住宅低了230万元，对刚需、刚改客群形成极大吸引。

　　令人担忧的是，房山的市场需求能否支撑两项目的庞大货量。据市住建委官网显示，两项目的取证面积分别为9.4万平方米和10.3万平方米，按套数计约为2000套。而据思源地产数据显示，今年前5个月，房山区新房住宅共成交392套，二手房成交3501套，新房、二手房相加，今年1-5月，房山住宅的总需求量为3893套。

　　仅这两个项目就将有2000套新房入市，这还不算区域内本身存在的非限价项目，很可能对区域楼市将产生巨大冲击，造成房源去化速度的减慢，甚至对刚刚出现复苏契机的二手市场造成重压。思源地产首席分析师郭毅分析表示。

　　关于限竞房的监管已经加码

　　大部分限竞房不仅面临着去化难题，即便是业内普遍认为不愁卖的限竞房项目，也可能因为常见的虚假摇号、饥饿营销的销售手段成为监管部门重点检查的对象。由于西安、杭州、南京等地都出现了限价新房项目饥渴营销、排队抢饭、虚假摇号等乱象，北京的限竞房项目一开盘入市，就执行了最为严厉的监管。

　　据《北京日报》报道，市住建委专门对上周末开盘的两个限竞房项目进行了突查。一个是大兴区的瀛海府，另一个是房山区的金樾和著。最终，由于公示信息不全等原因，这两个项目已被立案查处。

　　北青报记者了解，瀛海府作为北京第一个开盘的限竞房，选择了在6月9日上午9点开盘，摇号选房。虽然只有194套房，现场却引来几百人。摇号大约只有2个小时，速战速决。在此之前，该项目排卡、验资约700人。

　　项目之所以受到这么多人关注，是因为这是北京最早开盘的限房价项目，从一开始就已经敲定了价格上限，均价为52449元/平方米，最高不得超过55071元/平方米。该项目最终未被转化为共有产权房，是按商品房销售，户型为88平方米三居。粗略计算，总房款大约462万元左右，而周边紧邻的两商品住宅项目售价已经突破6万元/平方米，优势较为明显。

　　但在市住建委的检查中，该项目具体卖了多少套？实际排队人数有多少？是否如开发商声称的那样全部售罄？摇号是否有公证处人员参与？诸多问题都存在疑问，并最终被整改和立案。同样处于大兴区的另一个限竞房项目负责人对北青报记者表示，突如其来的检查此前很少出现，许多原有的营销方式都面临失效和叫停，可能会影响到取证项目的开盘进度，一些没有取证的限竞房也可能放缓脚步，观察情况。

　　房企将面临去化压力

　　虽然限竞房取证的速度加快了，但似乎新房市场并没有因此转热。一方面是限竞房自身面临的市场竞争压力，另一方面也是监管部门的严格把控，导致一些虚假摇号和饥饿营销的手段不再管用。

　　思源机构初步统计，今年有55个等待入市的限竞房项目，大约有446万平方米的计容建面将陆续面向市场推出，而2017年北京商品住宅的成交面积也不过394.05万平方米，市场的去化压力可想而知。

　　郭毅表示，面对未来的激烈市场竞争，限竞房项目争相入市，率先收拢购房需求成为房企共同的选择，如果土地市场依旧保持与去年相同的供地速度和竞地规则，土地市场和商品房市场供量同步增加，一方面微观楼市很可能因供量集中，供不应求造成滞销，另一方面商品房的滞销也将向土地市场传输，造成土地流拍流标的现象进一步增加，今年开发商已经开始精选土地，而随着限竞房开闸，房企真正面临去化压力时，这一趋势将更加明显。

　　不仅如此，业内人士也表示，由于首次入市的限竞房就遭遇了立案调查的处罚，可以预计的是，关于限竞房，尤其是高品质低价格的限竞房摇号将更加透明。以往很多人参与摇号、抢房，可能最后演变成了饥饿营销，造成购房人的心理恐慌，这些都会成为监管的新重点。