龙湖要变成高效战略性有机体 邵明晓称全年销售2000亿元无悬念

龙湖走到现在是非常体系化，战略化的组织架构，不会简单授权给某一个人，包括现在的管理方式，内部叫网格化沟通，无论是重要的人事决定、战略决策都是一个团队来做的。”在8月21日的中期业绩会上，龙湖集团首席执行官邵明晓表示，“在龙湖里面没有英雄，要让这个公司变成高效的，战略性的有机体。”

从今年来看，我们的供货够了，2000亿元销售额是没有任何悬念的。”邵明晓表示，大量盘会（集中）在下半年推出，现在市场还是非常好的，主要是拿预售证比较难。

上半年销售额达971亿元

8月21日中午，龙湖集团控股有限公司发布2018年未经审核中期业绩。

报告期内，龙湖集团营业额同比增长45.9%至271.2亿元，其中物业投资业务收入同比增长62.8%至18.5亿元；归属于股东的净利润为54.3亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润为37.3亿元，同比增长31.4%；毛利同比增长48.2%至100.7亿元，毛利率37.1%；集团物业发展业务实现营业额240.4亿元，交付物业总建筑面积218.5万平方米。

截至2018年6月底，龙湖集团合同销售额达971.0亿元，较上年同期增长4.8%；销售总建筑面积629.1万平方米，较上年同期增长5.7%；销售单价15435元/平方米，较上年同期微降0.8%。

邵明晓表示，今年在销售上会按照既定的目标完成，同比上涨幅度稍慢一些，去年上半年上涨较猛是因为把去年下半年的供货提前到上半年卖，这是一个节奏的问题，未来会以接近30%的增长速度走。

龙湖方面称，2018年上半年，单月平均销售162亿元，大幅领先于2017年每月平均销售130亿元，以及2016年每月平均销售74亿元。上半年签约971亿元，达成2000亿元目标48.6%，同时下半年可售货值2000亿元，全年目标将稳定达成。

龙湖进一步表示，公司多年来一直敬畏和顺应市场，抓住机会积极去化。同时，一直不断强化的大运营体系，基于客储逻辑的营销系统，通过大客储、强体验、高转化，也能帮助龙湖在波动的市场中，准确把握市场营销机会。

据悉，上半年，龙湖集团已售出但未结算的签约额为2057亿元，面积1283万平方米，为集团未来股东利润持续稳定增长打下基础。

权益拿地金额达435亿元

值得关注的是，与部分房企放缓拿地相比，龙湖上半年拿地较为积极。

数据显示，2018年上半年，龙湖集团的土地储备合计6363万平方米，权益面积为4552万平方米，土地储备的平均成本为每平方米5142元；期内新增收购土地储备总建筑面积为1298万平方米，权益面积为898万平方米，平均权益收购成本为每平方米4849元。

龙湖方面表示，龙湖在土储上积极获取，但也秉持一贯的稳健风格。上半年，龙湖新获取42块新地，权益地价435亿元，新进入南昌、南通、郑州、石家庄等城市。这些新获取地块，均坐落于高铁网点布局节点形成的五大区域城市群，及环超大型城市周边的卫星城市，区位价值较高。

在邵明晓看来，公司近几年买地比较稳健，既不会一下子突然停了买地，也不会一下子特别激进，有好的机会就买一点。他表示，“比如去年，在长三角最热的时候，我们更多地去买了一些天街的项目，而没有去碰那些高地价的住宅。今年一季度有一些机会，就多买了一些地，预计今年四季度还会有机会。”

在手现金421亿元

事实上，今年上半年，由于融资渠道收窄和部分房企净负债率较高，多家房企资金链压力较大。因此，多数房企都提出了要加快项目周转速度，提高销售回款比例，甚至把销售回款精确统计到以日计算。

公司的负债情况和现金流都比较从容。”邵明晓称，龙湖集团负债率基本控制在半年在60%―70%之间，全年负债率在50%―60%之间，但实际上一直比预期控制得还要低。

报告期内，龙湖在境外成功发行8亿美元优先票据，票息介乎于3.9%至4.5%之间，期限介乎于5.25年至10年；在境内成功发行30亿元住房租赁专项公司债券，票面利率为5.6%，期限为5年。

借此，于2018年上半年末，龙湖集团净负债率（负债净额除以权益总额）为54.6%，在手现金为421.3亿元。综合借贷总额为1079.3亿元，平均借贷成本为年利率4.5%；平均贷款年限5.82年。

报告期后，集团于2018年8月份在境内成功发行30亿元公司债券，票面利率为4.96%，期限为5年；并成功发行20亿元住房租赁专项公司债券，票面利率4.98%，期限为5年。

不难看出，在财务盘面上，龙湖坚守高回款率，并打开多种融资渠道，助力集团在行业波动中掌握了主动权。