竞争加剧 北京市场别墅开启竞配赛

　　2018年楼市调控政策依旧从严，主打高价格、大面积的别墅豪宅在调控下也未能幸免。截至目前，新房别墅市场无论是成交量还是成交价格都出现了明显的回落。但这并不意味着市场竞争力的下降，相反在淡季环境下，近期别墅的供应正在开始增多，有多个别墅项目处于即将入市状态，其中不乏城市核心区的别墅产品。

　　这样一来，如何在并不理想的市场环境中脱颖而出，成了别墅开发商需要重点考虑的问题。面对需求不断升级的中高端购房人，传统的别墅产品已经很难吸引购房人，于是北京各别墅项目使出浑身解数，一场围绕别墅产品的“竞配赛”悄然开启。

　　前七个月别墅价格和成交均呈下降趋势

　　调控的暴风雨对一直以来主打“稀缺”“高端”甚至“传世”概念的别墅影响同样不小。

　　数据最能体现别墅市场目前的艰难：2018年1至7月，北京市别墅新增供应2336套，同比下降1%；成交1279套，环比下降54%；成交面积36.1万平方米，下降超过50%；成交均价为38841元/平方米，环比下降8%；成交金额140.21亿元，环比下降54%；目前存量7553套，同比上涨了23%。

　　统计数据的结果最能反映市场的冷暖，即便是一直以来习惯拿“限墅令”来证明自身“稀缺”的豪宅别墅，在今年同样遭遇了腰斩。并且，前七个月的成交仅相当于新增供应的50%左右，库存别墅的数量也重新攀上高位。

　　不过，这并不意味着别墅受到的关注度少了。一位别墅开发商营销负责人告诉北京青年报记者，整体来看别墅7000多套的库存并不多，一旦市场成交回暖，库存会很快消化。而未来的新增供应实打实地减少了。该负责人表示，2017年起北京土地供应有接近一半为共有产权与租赁住房用地，并严格执行90/70政策，“这意味着开发商为达到容积率对社区进行高低配被禁止后，北京未来再出现大规模的别墅用地的可能性不大。”

　　另外，别墅的成交大幅下降的同时，北京新房的成交也是大幅下降的。这很大程度上跟供应节奏和调控导致的高首付有关。数据显示，2018年新房成交在1万套左右，别墅的成交占比达到了12%，这个占比虽然低于2017年的17%，但远高于2014年和2015年的4.2%和7.0%。这意味着别墅的实际需求仍然存在。

　　一位业内人士表示，别墅产品具有抗风险的能力，其客群与纯刚需客群不同，对市场价格波动的敏感度较低，“别墅购房人很少有炒房客，都是为了改善升级、终极居住，这类人群对市场起伏并不敏感，遇到适合的项目该出手时就出手。”

　　不过，近期别墅市场的整体价格仍会有小幅度波动。仲量联行中国研究部总监周志锋表示：“限价措施近期没有宽松迹象，我们预测2018年别墅豪宅新房价格将呈现下降趋势。”

　　淡季下 倒逼别墅产品加速更迭

　　对于在售的别墅来说，量价的下调还不是最悲观的，毕竟高总价的别墅往往需要长周期的消化。眼下令别墅项目着急的是，未来即将有更多的新盘别墅入市，其中还不乏处于四环内，甚至三环的内城别墅项目。可以预期的是，别墅市场的冷清并没有降低项目之间的竞争， 反而使得别墅之间的竞品相争变得空前激烈。

　　“别墅市场上的客户减少了，要求却越来越高。”思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示。作为独占资源的奢侈品，别墅出于特殊性与个性化的原因，一向备受城市高端客群的追捧。特别是随着北京中产阶层规模的增加，楼市升级改善型置业需求的上升，别墅逐渐由楼市的补充性产品变成改善市场的主产品。

　　与此同时，受到土地规划指标等因素限制，开发商不断创新别墅的产品设计，新别墅产品在空间结构、规划布局，以及软硬件配置上持续演进变化。

　　以位于三环的懋源・岳为例，不仅是稀缺的内城区豪宅别墅，项目开发商还不断加入更多定制化内容，以提升附加值。懋源地产总经理助理、营销策划总监刘强表示，在产品层面，懋源地产在拿下岳地块后，原创性地运用“别墅功能分层化”设计，进一步提升别墅功能的纯粹性和尺度感，并以通透布局、连贯空间和开阔庭院，打造美好生活居住空间。

　　据刘强介绍，合院是懋源・岳的重要产品形态，在三环内做到独门独院。在产品层面，懋源・岳合院的主要功能空间层高均在4.2米以上，最高可达4.8米，主要厅室面宽可达7.5米，宴客厅50平方米。

　　不仅是内城别墅，位于远郊区的北京庄园，容积率仅为0.6，最小单栋建筑面积达1000平方米以上。在设计上同样主打新概念，除了少有的满配精装交付外，项目还采用“皿”字户型格局，将每个平层拆解为南北通透的三段，这样的户型能让整栋别墅里的每个房间都能做到坐北朝南的南北通透。

　　类似的案例越来越多地体现在新入市别墅上，面对同质化竞争，别墅项目纷纷通过定制化、户型设计更新、加配精装修等手段增加附加值。

　　新兴内城豪宅区正在形成

　　不仅如此，随着懋源・岳、泰禾・金府大院以及未来的佑安府等新别墅项目的分布来看，新一批的豪宅别墅大多集中在位于北京西南二环至西南四环之间的丰台区域。据了解，目前这一区域正在完成转型升级，从曾经的交通枢纽、批发、零售业为主的产业业态向金融、高新技术产业转型。

　　比如，目前正在紧张建设中的丽泽金融商务区就是北京三环内最后成规模开发用地，承接着金融街南移的任务，因此未来发展潜力巨大。也是新兴内城豪宅区得以发展的重要支撑。业内人士分析认为，对于丰台楼市而言，丽泽商务区的启动，将带动区域整体价值提升，也会带来更多的高端产业人口，衍生新的高端需求。

　　此外，豪宅在设计风格上也发生着变化，如今入市的豪宅产品也摒弃了早期豪宅市场上最为流行仿巴洛克风格别墅和托斯卡纳风格建筑。近两年来兴起的现代风格和新中式风格高端住宅占据了豪宅产品线的主流。

　　业内人士认为，从空间利用上来看，现代风格的建筑更加强调空间利用率和室内功能区的划分，因此也吸引着高端商务人群。而新中式风格里所强调的禅意风格和中国文化的传统价值观相吻合，更利于东方的哲学思维。

　　别墅置业门槛越来越高

　　虽然别墅面临激烈竞争，新产品也在不断升级，但需要看到的是，伴随着这样的升级换代，别墅的置业门槛也在不断提升。

　　北京中原地产的数据显示，别墅市场过去接近两年时间里合计成交了4724套，签约537亿，平均单套达到了1150万，从总价细分看，想买套别墅越来越难。

　　2017年1月至2018年7月，北京市整体别墅市场共成交4724套，其中总价2000万以上别墅约占17.5%的市场份额，总价1500万至2000万别墅约占11.4%的市场份额，总价600万至1500万别墅约占50%的市场份额，600万以内已经很难买到别墅了。

　　中原地产分析认为，一方面由于随着“全面二孩”政策实施，一家四口加上父辈及保姆，五房及以上的需求不断上升，但又受到高首付及利率普遍上调的制约，因此，别墅成为高端改善的首选；另一方面，从近五年供需来看，叠拼和联排别墅始终作为市场主流，也更容易被购房人认可。

　　不过，业内人士同时表示，限制政策的严格让中高端改善难度增加，即便购房者因为家庭因素更加倾向一次到位置业，但由于别墅首付比例较高、总价高等因素，置业门槛仍在不断提升。

　　北京近期入市的别墅项目

　　懋源・岳

　　三环内别墅项目将亮相

　　地址：北京三环万柳桥内侧

　　产品类型：合院为主

　　预计价格：未定

　　日前，位于北京西南三环的懋源・岳项目对外开放了其合院样板间，合院产品使用面积超过500平方米，联排别墅及洋房产品后续也将以现房形式陆续入市。

　　获悉，懋源・岳共设计了不到30套合院产品，实楼样板间引入“功能分层化”设计，将空间划分成：圈层社交层，景观庭宴层，生活娱乐层，主人起居层，家人起居层。进一步提升了别墅的功能性和尺度感。

　　根据懋源的设计理念，懋源・岳不但在三环内做到了独门独院。在产品层面，懋源・岳合院的主要功能空间层高均在4.2米以上，最高可达4.8米，主要厅室面宽可达7.5米，宴客厅50平方米。此外，还定制设计了私人影院、酒吧、酒窖等。

　　据了解，作为三环内的非限价项目，懋源・岳早在2013年7月便已拿地，彼时，懋源地产以总价17.7亿元、配建3.8万平方米公租房的代价获得，溢价率达到35%。剔除保障房部分，其商品房楼面价高达45819元/平方米，成为当年北京楼面单价最高的地块。

　　拿地5年，至今才开放合院样板间，懋源地产总经理助理、营销策划总监刘强说，相对于行业对高周转的热衷，懋源选择了做“高周转时代的慢工匠”，设计、选材、施工，从园林到建筑立面、内部空间，每一步、每一环节都堪称极致，“唯有以前期产品阶段的慢工匠造，才能以产品力赢得市场。”

　　世茂・西山龙胤

　　海淀北部的大尺度中式别墅

　　地址：海淀上庄镇南沙河路向西800米

　　产品类型：680平方米五居，

　　860平方米七居，1270平方米九居

　　预计售价： 3500 万元/套起

　　一直以长三角等南方地区作为主阵地的世茂集团，正在加强对北方市场的布局。

　　上半年，世茂集团公布了其顶级别墅产品“龙胤系”，并确定其重点打造的海淀上庄项目定名为世茂・西山龙胤，这也是以开发豪宅见长的世茂集团目前最高端的产品系。

　　世茂・西山龙胤位于海淀区上庄镇南沙河路向西，毗邻即将建成的故宫博物院北院，是海淀区少有的住宅供应之一。世茂于2016年以24亿元的价格收购该地块，总建筑面积约为10.63万平方米，折合楼面地价2.25万元/平方米。

　　优越的地理位置被世茂寄予厚望，也因此定位为目前集团内最高端的低密度产品线。据了解，项目位于西北五环外、海淀北部新区，地处海淀 30 平方公里绿芯工程内，该绿芯工程面积相当于 4.4 个奥森或者 10 个 朝阳公园。项目周边有三湖一河，丰富的自然资源将整个项目簇拥其中。

　　此外，北京世茂・西山龙胤项目容积率只有0.6。低容积率可以实现景观资源最大化，每栋住户能获得大面积的私家庭院赠送。景观设计上，项目参考了圆明园的集锦式园林布局，形成了“建筑群、风景点、小园与景区”相结合的排布方式。整个社区景观分为4到5级，分别是周边界面―主景观―组团景观―巷道景观―庭院景观。这样一来，整个项目景观层次非常密，做到了一步一景。

　　产品设计上，世茂认为中式豪宅别墅的竞争主战场其实是庭院，为此龙胤系在庭院的打造上也重点发力，整个社区采用双围合格局，创造了建筑围合中庭、外院围合建筑的布局特色，解决了住宅内部采光通风的问题。以前别墅首层中庭天井化，给人一种压抑的感觉，但龙胤系在别墅首层设计了中庭院，这样所有区域都有双向或三向采光面，就连楼梯、过道这些空间都能获得比较好的通风采光效果。

　　双围合格局中，还能有效将室外的景色融入到室内，这样每一个空间的观景感都非常好。内部空间通过中庭的连接，体现了传统三合院的内聚型空间特点，中庭被建筑包围，又营造了私密性极强的交流空间。

　　据了解，世茂明显加大了北京区域的布局力度。去年世茂联合体先后以78.7亿元、47.9亿元拿下北京丰台区西铁营村地块及北京大兴瀛海镇地块，并以31.99亿元价格拿下天津武清地块。截至目前，世茂在北京拥有通州、丰台、上庄、瀛海、青青小镇等5个项目。

　　阳光城・京兆府

　　通州独门独院的叠拼别墅

　　地址：通州潞西路与兴光二街交会处

　　产品类型：叠墅

　　预计售价： 1600万元/套

　　阳光城京兆府在8月12日获得了预售许可证，此次获批的是二期的8号和9号两栋楼，共计52套房源，获批的拟售价格在75911元/平方米至75808元/平方米之间，不过售楼处销售人员表示，实际均价在68000元/平方米左右。

　　据了解，此次取证的两栋楼都是叠拼别墅，分为上叠、下叠，每一户都是独门独院带花园，户型面宽约10.4米，居住体验较为舒适。

　　项目在位置上位于通州台湖区域，处于通州核心区与亦庄之间，是近年来通州住宅供应集中的区域。周边配套包括沃尔玛山姆会员店、城乡世纪广场、亦庄创意生活广场，保证了业主的日常所需及休闲生活。三横三纵的立体交通网络(京津高速、京沪高速、京哈高速;五环路、通马路、六环路)也为出行带来了便利。

　　产品方面，取证发售的是项目的收官之作――墅，也是充分考虑到了当代家庭的成员结构、数量以及不同家庭成员对空间功能和舒适度的需求，打造了超大面宽叠拼别墅。

　　墅产品的整个面宽达到了10.4米，根据住户的需求都可以自由组合和区隔。除了客厅的宽适，6.8米面宽的主卧室套房设计，极大地确保了居住的私密性和个性化，多种空间预设，为项目改造留好了空间。

　　此外，传统的五层别墅一般都是“地上三层+地下二层”的设计，没有电梯、地下采光也不充足，让许多年龄稍长或家里有年长者的人对别墅有所顾虑。墅产品不仅设有电梯，还有一层南向的老人房套房，老人无需“长途跋涉”去卫生间，也不用惧怕陡峭局促的楼梯。

　　泰禾・金府大院

　　南中轴线上的改善型叠墅

　　地址：丰台南四环新宫地铁站南800米

　　产品类型：叠拼200至500平方米（四叠，六叠）

　　预计售价： 待定

　　泰禾・金府大院在今年入市以来取得了不错的销售业绩。据克而瑞统计数据显示，在2018年7月丰台区楼市排行榜上，金府大院夺取7月丰台区楼市成交金额和成交面积的双料冠军。

　　在推出平层产品后，泰禾进一步加推了200至500平方米的叠墅产品，并在8月11日正式开放了叠墅样板间。

　　从地段看，金府大院位于南中轴线上，随着南城计划、第二机场的建设以及丽泽金融商务区等利好的加持，南四环正日益成为北京中高端改善市场。

　　从环境看，北京泰禾・金府大院与1.4万亩的南苑森林湿地公园毗邻，周边有12个大小公园环伺，生态较为宜居。

　　从产品打造上看，泰禾十大专利打造而成的匠心细节、极具世家威仪的规制礼序、传承泰禾20余年造院精髓的空间设计等，满足着城市高端人群对理想墅居的全部想象。

　　此外，泰禾・金府大院，承袭泰禾大院系对“城市第一豪宅”规制的追求，凭借复归传统礼序的“三进空间”和一园汇聚五朝景的设计，吸引了一批购房人。

　　交通方面，逐渐完善的南城交通网正在提升着板块价值。金府大院驱车15分钟左右即可达丽泽商务区，未来还将修建地铁19号线，通达金融街；此外，丽泽航站楼正在规划之中，未来乘坐轻轨三站即可抵达首都新机场，便捷的交通未来将大大方便业主出行。文/本报记者 李桁