北京有百万租赁缺口？中介协会：结论不科学

　　就在租客期待着市场在监管下回归平静时，周三有自媒体发文，称长租公寓和资本无罪，百万租赁缺口才是近期房租上涨的原因。北京房地产中介协会会长李文杰昨天向本报记者表示，有关缺口的说法严重失实。多位专家表示，租金上涨不是单因素造成的，但资本介入争夺房源必然会在短期内推高租金，要警惕背后的风险。

　　■辟谣

　　400万租赁缺口测算不科学

　　400万租赁缺口的说法，援引自贝壳研究院的一段数据，说北京租赁人口800万人，目前租赁房源量约为350万间，因而面临着400万间以上的租赁缺口。

　　“一间房子不一定住一个人，可以是夫妻俩甚至三口之家，简单按人均一间房的标准测算缺口，分析不科学，结论也很可笑。”李文杰谈道，中介行业协会等的调研数据显示，成套住宅大约每套租赁人口为3.6人，而每套房屋平均有2.3个房间。

　　“当然，800万租赁人口的数字也不靠谱。”李文杰提出，市统计局的数据显示，2017年末北京常住人口2170.7万人，其中非京籍794万人。根据调查，北京本地居民无房的在一成左右，非京籍常住人口有房的在四成左右，“若说北京有800万租赁人口，相当于说所有外地人都租房住，也是严重失真。”

　　■分析

　　拆违不是本轮租金上涨主因

　　为了表示供需严重失衡，该文章也提出，拆违是北京房租上涨的主要推手，并引用了北京自2015年到2018年的拆违面积数，称北京这三年拆掉的违建面积相当于土地上所有住宅建面的八分之一，显然对房租的上涨是有刺激的。

　　“拆违绝不是本轮租金上涨的主要原因。”李文杰表示，违建拆除是理所当然的，这些建筑本身就具有较大的安全隐患，不适合居住。2017年以来北京拆除的违法建设合计7625万平方米，其中80%属于非居住类，仅有20%、1525万平方米左右作为居住使用，按人均租住建筑面积估算影响人口近60万人。这部分人有不少已经流出北京，其余的则转化为衍生租赁需求，就近搬入周边合法的居民村民住房租住。“北京拆违的规模还不及上海，拿拆违总量说事，明显不客观。”

　　租赁总需求减少的同时，住房供应在不断增加。据统计，2017年本市新增住房9万套、今年以来新增7万套，累计新增16万套，按套均可住3.6人计算，可吸纳租赁人口57.6万，这些住房68%分布在租住较为集中、租金较低的郊区，租赁市场供应总体有保障。

　　“需求和供给一减一增，供求关系实趋改善。”李文杰毫不讳言，北京的住房租赁市场确实存在供需矛盾，所以加大供应仍是目前需要重点发力的方面。市住建委也明确提出要迅速开工建设、分配、收购转化、改建一批租赁住房，多种渠道增加租赁房源供给。

　　■进展

　　12万套供应有利于市场平稳

　　“租金上涨是多因素共同作用的结果，资本并非唯一原因。但本轮的租金上涨，确实和资本进入长租公寓后争抢房源并推动预期有很大关系。”北京中原地产首席分析师张大伟表示，当资本无序进入租赁市场时，短期内会带动租金上涨。

　　广发证券最近发布的报告中也指出，国家严控楼市的情况下，楼市交易降温使中介机构新开楼盘和二手房交易的收入下降，于是大量的资本涌入租房市场，利用价格杠杆各大中介公司为争抢房源提高市场占有率，同时将部分竞争溢价向终端刚需用户转嫁。可以看出，租赁中介资本介入短期局部性炒高房价使租房价格被动抬高。

　　“本周租赁机构承诺将向市场投送12万套房源且不涨租金，这将有利于平稳市场，缓解租金上涨压力。”张大伟说。