“商办混合” 北京圣熙8号的自救之道

　　随着电商的冲击和行业竞争的加剧，部分不景气的购物中心和商场陆续向需求更为旺盛的写字楼转型。近日，北京商报记者走访发现，位于学清路的圣熙8号购物中心四层引入了共享办公区――优客工场。与优客工场紧邻的就是木北造型、优享健身、丽家宝贝等商铺。和以往“商改写”案例不同的是，圣熙8号的转型走的并不是将整层或整栋楼整体改为写字楼这一传统路线，而是将部分闲置店铺或坪效不高的超市改造为办公区出租，商铺与办公区共处一层 ，这种“商办混合”模式并不多见。中购联购物中心委员会主任郭增利表示，从某种意义上来说，商业和商务的互动很可能成为下一趋势。一方面，联合办公品牌与购物中心合作，可全方位利用购物中心的空间价值。另一方面，双方在功能上也可互相配套，商务人群的餐饮需求可在购物中心解决，同时也能为商场补充客流。

　　共享办公入场

　　圣熙8号购物中心虽然仍在正常营业，但不同楼层都出现了很多围挡。北京商报记者在商场四层看到，优客工场占据了两块区域，位于西侧的区域已经改造完工，快手公司在一个月前已进驻办公。位于东侧的优客工场仍在装修，预计10月完工。记者以租赁办公区为由，向优客工场相关工作人员张杰进行询问。张杰表示，优客工场去年就已进驻购物中心，每个工位月租金1700元，目前除了装修好的区域已经租给快手，正在装修的部分也仅剩三四个工位。与优客工场同处一层的木北造型、优享健身、丽家宝贝等商铺都在正常营业。

　　圣熙8号的指引牌显示，目前仅有四层增加了优客工场，其余楼层均为商场业态。但在二层东侧记者也看到有蓝色围挡，经询问商场工作人员后得知，此前这里一直空置，偶有招商开店的商铺也都待不长，正在装修的是即将搬过来的美廉美超市，半个月前开始动工，预计9月底开业。

　　北京商报记者了解到，正在装修的是升级改造后的美廉美，原来位于商场二层的美廉美将搬离，空出来的区域据称将由58集团或快手租下用于办公。升级改造后的美廉美面积也将缩小。

　　商场经营承压

　　据了解，圣熙8号购物中心的前身是原学清路金五星购物广场，随着商业环境和政府政策的改变，金五星主导的批发市场被迫转型发展。批发市场原有的园区被分割改造为两大区域，北部区域被改建为中关村东升科技园学院园，主要以办公为主。南部区域依然为商业用地，也就是现在的圣熙8号购物中心。

　　北京商报记者走访发现，中关村东升科技园学院园1层为餐饮，引入了品牌旺顺阁鱼头泡饼、峨眉酒家、雅玛花式铁板烧等知名连锁餐饮品牌，2-6层全部为办公区。楼层指引牌显示，三四层入驻的是北京五八信息技术有限公司，五六层被大有水木建筑设计（北京）有限公司占据。负责出租写字楼的工作人员介绍，该写字楼价格为7.5元/平方米/天。目前办公区出租率已达90%，共有20多家企业。

　　对比之下，尽管圣熙8号业态丰富，但人流量并不大，只有餐饮和电影院能带动部分消费。北京商报记者在购物中心看到，除了亲子娱乐区、餐饮以及电影院尚有一些顾客以外，服装销售区基本无人问津，店员也在三三两两地闲聊。为了吸引消费者，商场里增加了不少临时促销展位。顾客李先生告诉记者，自己来这里主要是为了带孩子到三层亲子区游泳，“这个商场的人越来越少了，但附近的饭馆生意还可以，要是没有那些餐厅和电影院，估计早就倒闭了”。

　　公开资料显示，圣熙8号购物中心是怀柔物美京北大世界在北京市场的第二家分店，也是物美在北京涉足百货领域的第二个品牌，体量约为7万平方米，由百货店和美廉美超市构成，并设有嘉华影城、美食城、电玩城和KTV，主打时尚、餐饮、娱乐休闲等业态。

　　尴尬的地理位置或许是影响圣熙8号购物人流的关键因素之一。北京商报记者看到，圣熙8号距离最近的六道口地铁站尚有1公里，想要前往必须转乘公交车。即便是自驾车，这里通往亚运村、天通苑等大型居民区也需要很长时间，商场西门外的学清路甚至不能直通五环主路，再加上八达岭高速附近本就拥堵的交通，使得来往更加不便。

　　“商办混合”或为出路

　　随着电商的冲击和行业竞争的加剧，部分购物中心和商场已经陆续改为写字楼，进行转型发展。据了解，2017年初，位于三里屯商圈的盈科中心经过商改写重新开放。2017年5月，由北京中粮广场C座购物中心改造成的共享办公项目亮相，被业内称作商改写的成功样本。2017年7月，西单商场十里堡店物业被万科收购，未来将改建为写字楼。同月，原华堂商场十里堡店挂出办公招商的楼面广告。

　　圣熙8号也曾想通过转型写字楼改变目前的处境，但后来因有人指出该购物中心加盖楼层，属违建方式改造办公空间而不了了之。在转型写字楼无果后，圣熙8号欲通过与共享办公合作，达到将闲置区域再利用的目的。

　　北京商业经济学会常务副会长赖阳表示，在商业革命的变革时期，圣熙8号没有跟上消费者需求的变化，导致业绩下滑。商场经营业绩不好，商户经营压力大，交不起租金，空置率就会上升。在无法维持商业经营的情况下，圣熙8号才会将空置的区域转型做办公区。但实际上，商场做办公区是吃亏的，因为办公区的租金相较商铺低，但为了减少商铺空置率，做办公区也不失为一条出路。

　　郭增利认为，现在有很多不同的联合办公品牌都在和购物中心合作，让购物中心的空间价值得到全方位的利用。从某种意义上来说，商业跟商务的互动很有可能成为下一步趋势。他表示，过去购物中心里仅仅是商户，而现在购物中心业态越来越丰富，出现各类服务，甚至共享办公，实际上是从空间延展的角度丰富了购物中心的一种新的内容形式。

　　郭增利指出，购物中心的空间中如果包含一部分商务内容，能够起到互为配套的作用。“商务人群午饭和晚饭很有可能就在购物中心解决了，而商场的一些零售或餐饮品牌也可以借助商务办公人群补充一些客流，这种相互联动的可能性较大。”

　　北京商报记者 王晓然 王莹莹