地产维权之争 业主和开发商联合维权

　　大兴新区是西安市近几年发展迅猛的区域，城中村改造力度空前，从而引发的矛盾也异常突出。220位购房者交了房款，房子却没有拿到，开发商“益丰公司”前期投入巨额资金后，中途被排挤出局。它的命运是被一份“会议纪要”改变的，接盘者是“虹瑰公司”。而这次改变“益丰公司”命运的会议，却没人通知其参加，前期上亿元的投资打了水漂。

　　“益丰公司”合法权益被侵占，此举报已引起了陕西省公安厅主要领导高度关注，并责成省市公安加大侦破力度。

　　“益丰公司”“虹瑰公司”的地产之争围绕着未央区政府的一份“会议纪要”，近日陕西省高级人民法院终审判决驳回了未央区政府诉请，并责令其在法定期限内重新作出行政复议决定。

　　“益丰公司”启动开发大白杨西村城改项目

　　如今的大白杨西村已经是高楼林立，村民搬迁回了窗明几净的新家，根本看不出曾是城中村，这种改变源于陕西益丰置业有限公司（简称“益丰公司”）的开发建设。

　　14年前的大白杨西村还是典型的城中村，村民还有部分耕地。2004年8月25日，西安市城中村改造工作领导小组办公室（简称西安市城改办）批准大白杨西村城中村改造，批复文件【2004】12号，并组建了大白杨西村城中村改造建设发展有限责任公司。

　　2010年3月22日，未央区城改办、“益丰公司”、大白杨西村村民委员会和未央区农村工作局，签订了《未央区大白杨西村城中村改造项目合同书》。该项目的成功签约，中间介绍人毛某利起了重要作用，当时他挂名“益丰公司”对外联络部经理，并代表“益丰公司”签署了上述合同。

　　毛某利，男，汉族，今年52岁，陕西省淳化县人，陕西虹瑰实业有限公司（2004年公司成立）法定代表人、总经理。据群众举报信称，毛某利在挂名期间先后从“益丰公司”领走近8000万元，绝大部分说是用于“项目协调”，打点各种关系，至于都打点了谁，目前该案正在调查之中。

　　同年5月，“益丰公司”做为拆迁人，与未央区城改办、大兴路地区未央区域城市综合改造工作协调领导小组办公室共同签章，与大白杨西村388户被拆迁村民，签订了《未央区大白杨西村城中村改造拆迁补偿安置协议书》。

　　“益丰公司”向被拆迁村民全额支付了拆迁安置补偿款后，自2010年5月开始，投资建设大白杨西村城中村改造“融城国际”项目，2014年6月已建成28－32层住宅楼10栋，“益丰公司”对外销售，大约出售几百套住宅单元房和数万平方米的商铺。

　　购买商铺的有多名广东人，其中有叶某、惠某和陈某，经华商报记者调查，上述三人于2012年4月、11月与“益丰公司”签订《房屋买卖合同》（商铺），其中，惠某购买第1幢、第2幢2000平方米，3400万元；陈某购买第3幢第2号1000平方米，2200万元；叶某购买第4幢第1号1000平方米，2200万元。上述三人共购买了“融城国际”项目商铺4000平方米，总价值7800万元。另外，此三人从2011年开始分多次借给“益丰公司”6100万元，以上总计1.39亿元，上述资金全部用于大白杨西村的开发建设。

　　购买的房屋被他人侵占

　　业主和开发商联合起来维权

　　“融城国际”项目资金虽短缺，但在“益丰公司”的经营下，进展还算顺利。2013年7月上旬，“融城国际”第1、2、3、4幢商住楼全部竣工。同年12月中旬，惠某、叶某、陈某前去“益丰公司”，要求交付所购买的商铺。

　　时任该公司副总经理陈昌伟说，2013年9月，公司原董事长出事后，公司的银行账户被查封冻结，普通员工被遣散；“益丰公司”开发的“融城国际”全部商住楼，被毛某利实际占有掌控，无法向惠某等三人交付所购买的商铺。而后，上述三人向毛某利要求交付所购买的商铺，多次交涉无果后，上述三人向未央区政府、区城改办、未央宫街道办、西安大兴新区未央综合改造管理委员会投诉，但至今没有任何结果。

　　除了上述三位受害者之外，还有220户购买了“融城国际”的受害群众，他们交了房款，却没有收到房子。于是，业主们和“益丰公司”联合起来一起维权。

　　业主们也书面求助上级机关介入调查，2015年7月16日，西安市建委回复“融城国际”业主：“经向该项目主体未央区政府核实得到的答复是：项目所述的大兴管委会、未央宫街道办确认，虹瑰公司为大白杨西村城中村改造项目新主体，直到今天大白杨西村两委会和虹瑰公司与益丰公司融城项目未进行债权债务清算。”

　　没有任何清算，“益丰公司”的开发项目就这么轻而易举地变更为“虹瑰公司”，是谁从中做了如此大的决定呢？

　　“益丰公司”被清场

　　“虹瑰公司”全盘接管

　　2011年，时任“益丰公司”法定代表人向广东深圳一家投资公司借款2.5亿元，并以“益丰公司”所有股份作为抵押。

　　但因到期无法还款，2012年1月，“益丰公司”股权和法定代表人全部都转移给了深圳这家投资公司，并由其股东陈某伟实际控制。因“益丰公司”前期欠款太多，至同年10月“融城国际”项目无法继续，陈某伟经人介绍认识了毛某利，毛称自己有关系，并可以帮助陈某伟和村上、街道办、城改办沟通，办理各种手续，继续“融城国际”项目的开发。

　　2012年11月6日，双方签订了《投资合作实施框架协议书》，双方拟再成立一个新公司继续大白杨西村的项目开发。陈某伟（深圳万众森置业投资有限公司法定代表人）占70％的股权，毛某利（陕西虹瑰实业有限公司法定代表人）占30％股权。后期全部由陈某伟投资，并负责整个项目的财务、工程和销售，毛某利负责办理整个项目手续的办理。

　　2012年11月7日，陈某伟按照约定将首笔2000万元转给了毛某利，但毛某利收到资金后与陈某伟不合作了，也拒不撤出，并称这个项目是政府让他干的，和“益丰公司”没有了关系。后社会闲散人员多次恐吓威胁陈某伟，其为了人身安全，将大部分人员撤走，直到2013年4月10日，才要求毛某利将2000万元投资款退还，终止投资合作协议，约定在2013年6月30日前还本付息。

　　这种突然被“虹瑰公司”介入，让“益丰公司”措手不及，卖出的商铺以及商品房如何给业主交付呢？“虹瑰公司”是如何介入大白杨西村项目开发的呢？

　　据华商报记者调查，大白杨西村村委会认为，大白杨西村于2010年5月开始整体拆迁，此项目是2010年由毛某利介绍“益丰公司”，并达成改造意向进行改造的。后未央区城改办把该项目转由“虹瑰公司”实施。2013年7月17日，大白杨西村又与未央区城改办、未央宫街道办和虹瑰公司签订了《未央区大白杨西村城中村改造项目监管协议》，协议是由毛某利签订的。

　　2012年2月20日，未央宫街道办向未央区城改办出具《证明》，内容为：“兹证明虹瑰实业有限责任公司为我辖区大白杨西村城改项目主体。目前，城改手续正在办理之中。情况属实，特此证明。”

　　同日，未央区城改办向西安市城改办出具《证明》，内容为：“根据我区企业准入制度，已确定具有实力和信誉的陕西虹瑰实业有限责任公司为我区未央官街道办事处大白杨西村的改造主体。由于该村是重点改造二环内的村，目前，该村已完成整村拆除，安置房建设进展顺利，正在办理相关建审手续。特此证明。”

　　2014年4月11日，大兴新区未央管委会副主任马小练主持召开了协调会，由大兴新区未央管委会、虹瑰公司及五名原融城国际项目购住宅户业主代表参加，就原融城国际购住宅户购房合同相关事宜协商并制作《会议纪要》。

　　上述“两份证明”和“会议纪要”彻底改变了“益丰公司”和广大购房群众的命运。

　　“益丰公司”财产被侵占？

　　其实际控制人被敲诈勒索15万

　　华商报记者调查得知，这次会议确定了以下六项内容：

　　大兴新区未央管委会确认“虹瑰公司”为大白杨西村城改主体；融城国际购住宅户和“虹瑰公司”经友好协商，双方同意更换经“虹瑰公司”验证认可的原购房合同，更换后的合同，房屋出卖人为虹瑰公司；合同变更后，虹瑰公司确认业主前期预付房款有效；“虹瑰公司”承诺2014年8月底前交房；变更合同于2014年4月23日开始，2014年4月月30日结束；购住宅业主在更换合同和交付房款时，大兴新区未央管委会将派专人进行全程监督。

　　但这次《会议纪要》遭到“益丰公司”的强烈反对，认为这次协调会，没有大白杨西村城改实施主体大白杨西村城中村改造建设发展有限责任公司参加，没有拆迁人“益丰公司”参加，参加协调会的五名与“益丰公司”签订购房合同的当事人，根本没有取得广大业主的代理权，该协调会程序违法。

　　“益丰公司”认为，该管委会据此作出的《会议纪要》确认“虹瑰公司”为改造主体，超越职权范围，且《会议纪要》也没有依法向“益丰公司”送达；若大兴新区未央管委会能够变更大白杨西村城中村改造主体，能够强制解除或变更当事人双方签订的民事合同，则属于对“益丰公司”融城国际项目前期投资的国家征收，应依法对“益丰公司”前期投入的资金承担国家赔偿责任。

　　据公安未央分局委托审计显示，益丰公司（融城国际）项目截至2012年末，资产总计1.2亿，负债总计4000万，净资产8000万，资产负债率为33.87％。

　　2015年6月19日，陈某伟代表“益丰公司”到西安参加了协调会，翌日上午，陈某伟等人被杜某等10人非法控制，强行索要50万元，直至当晚，陈某伟迫于无奈，答应给杜某25万元并写下欠条，付给对方2万元现金后才被放行，但其同行的陈某佳仍被杜某扣押在酒店。第二天，陈某伟向杜某转账107000元，陈某佳给了对方23000元后才被放离，此事陈某伟等人共损失15万元。根据公安机关侦查和掌握的情况，此案应系一起敲诈勒索案件。

　　杜某，男，汉族，今年51岁，西安市碑林区人，案件侦查工作还在进一步开展之中。

　　据悉，“虹瑰公司”涉嫌非法侵占“益丰公司”以及业主合法权益案，已引起了陕西省公安厅主要领导高度关注，并责成省市公安刑侦、经侦加大侦破力度。

　　西安市纪委查明“公章管理混乱”

　　责令未央区纪委全面调查

　　这种变更开发主体，对“益丰公司”损失巨大，该公司实际控制人、购房业主以及所有债权人无计可施，自己的房子无法接手和入住，于是“益丰公司”走行政复议和诉讼来维权。该公司认为，其作为大白杨西村城改主体，大兴新区未央管委会召开协调会，未依法通知其参会，在其缺席的情况下违法确认“虹瑰公司目前为大白杨西村城改主体”，该《会议纪要》也未向其送达，因此，2015年10月21日申请行政复议。

　　2015年12月16日，未央区政府《行政复议申请决定书》下发，驳回“益丰公司”提交的行政复议申请。

　　未央区政府认为：大白杨西村城中村改造启动后，因该村城改项目开发主体变动及资金问题，大白杨西村被拆迁村民及融城国际项目购住房户多次上访。2014年4月11日，西安大兴新区未央综合改造管理委员会召开多方协调会，是其协调解决区域稳定问题管理职能的体现。

　　同时还认为，《会议纪要》中“西安大兴新区未央综合改造管理委员会确认陕西虹瑰实业责任有限公司目前为大白杨西村城改主体”内容，未央宫街道办事处向未央区城改办出具《证明》、未央区城改办向西安市城改办出具证明中确认，《会议纪要》中的表述并非确认大白杨西村城改主体行为，因此，该《会议纪要》内容，属地区管理机构协调解决当事人双方民事纠纷行为，不属于行政复议的受案范围，因此决定：驳回益丰公司提交的行政复议申请。

　　就在此案不断审理期间，2016年10月17日，未央区城改办出函证明，又否定了其2012年2月20日给西安市城改办出具的证明――“虹瑰公司是大白杨西村的开发主体”的函。撤销的理由是：鉴于大白杨西村投资人至今未办理城中村改造方案批复等手续，未央宫街办至今未向我办提供召开村民会议相关资料，于是撤销此前出具的“虹瑰公司是大白杨西村的开发主体”的函。

　　据悉，“益丰公司”和广大群众不断举报，引起了西安市委主要领导的关注，并批示严查。2018年7月30日，西安市纪委书面回复称：经调查未发现大白杨项目实施开发主体从“益丰公司”转移到“虹瑰公司”所需的所有文件；对未央宫街办、未央区城改办、未央区大兴管委会，出具的“两个证明”及“会议纪要”公章如何加盖的调查结果为：“因为公章管理混乱造成”。目前，已经责令未央区纪委对未央宫街办、未央区城改办违反公章管理制度的问题进行查处，并将结果报市纪委。

　　省高院驳回未央区政府上诉

　　责令其重新作出行政复议

　　而对于上述复议，“益丰公司”不服并起诉到西安市中级人民法院，而中院也驳回“益丰公司”的诉请，该公司不服又上诉至陕西省高级人民法院。2017年7月3日，陕西省高级人民法院裁定，认为原审驳回“益丰公司”的起诉错误，应予以撤销；指令西安市中级人民法院重新审理。

　　2018年1月23日，西安中院判决：撤销未央区政府《行政复议决定书》，责令未央区政府在法定期限内重新作出行政复议决定。未央区政府不服，上诉至陕西省高级人民法院。5月28日，陕西省高级人民法院维持原判决，驳回未央区政府上诉。

　　省高院认为，该《会议纪要》确认城改主体的行为已经外化，这种确认直接影响了“益丰公司”的原改造主体地位，该确认行为应属行政复议的受察范围。一审判决以被诉复议决定认为涉案《会议纪要》不属于行政复议受案范围错误为由，认定被诉复议决定认定事实不清、适用法律错误，判决撤销被诉复议决定并无不当。

　　综上，未央区政府认为涉案《会议纪要》对涉案项目城改主体的确认不是行政行为、未发生法律效力，不属于行政复议受案范围的上诉理由及请求不能成立，本院不予支持；一审判决结果正确，应当维持。依照《行政诉讼法》之有关规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由西安市未央区人民政府承担。本判决为终审判决。

　　据悉，未央区人民政府还没有重新作出行政复议决定。