广东清远存量房即将进入“网签备案时代”

　　一直以来，二手房的房源信息是否真实是购房者最为关心的问题。 南方日报记者 曾亮超 摄

　　相信不少人都有过这样的经历：在网上看到房产中介推荐的一套二手房，打电话过去却被告知没有该房源，随即被推销了其他房源。如今，随着房地产市场存量房的增多，市场交易也更活跃。然而，网站上的二手房虚假信息泛滥，中介从业人员鱼目混杂让购房者难辨真假。

　　不过，这种情况很快将成为过去。8月28日上午，清远市住房和城乡建设管理局召开清远市房屋租赁和存量房交易工作新闻发布会。会议透露，经过紧张筹备，清远市存量房交易网签系统已于今年6月建成，待清远市存量房相关规范性文件印发实施后正式上线。系统上线后将进一步加强二手房源信息发布管理，保护买卖双方的合法权益，维护房地产市场和经纪行业持续健康发展。

　　网签备案可防一房多卖、阴阳合同

　　一直以来，二手房的房源信息是否真实是购房者最为关心的问题。如何才能避免存量房交易市场出现虚假房源信息、一房多卖、侵占挪用房屋交易资金等问题？

　　清远市住房和城乡建设管理局房产科科长林舒介绍，使用存量房网上交易系统发布经查验合法的房源，签订统一、规范的存量房买卖合同，在网上办理合同备案手续，能够减少因房屋买卖双方信息不对称带来的存量房买卖合同不规范、约定条款不平等、侵害交易当事人合法权益等交易纠纷。

　　首先，网签备案公示买卖状态，维护买卖安全。存量房买卖合同网签后将实时记载于楼盘表，并同时公布于外网，当事人可以在交易系统上查询到该房产的状态，有助于购房人买房前事先了解房产状态，防止一房二卖。购房人还可以在网签时查询房子是否存在法院查封、抵押、债权纠纷登记等限制买卖的因素，维护交易安全。

　　其次，规范存量房买卖合同，维护交易当事人的合法权益。由于使用统一、规范的存量房买卖合同并在网上办理合同备案手续，杜绝了买卖合同出现不平等条款，防止侵害某一方交易当事人合法权益。

　　最后，防止阴阳合同的出现。由于存量房买卖双方的合同是统一范本、统一网签，然后备案留底，而且规定如不同的合同（协议）约定出现不一致时，以网签的买卖双方合同为准，若想通过阴阳合同操作房屋买卖，可能会造成双方都不想承担的风险责任，从而达到使存量房买卖更加规范的目的。

　　交易规范便利 倒逼中介机构服务升级

　　存量房网上交易有两种方式供选择，一是通过委托中介机构进行存量房网上交易。二是存量房买卖双方自行上网交易。该系统开发负责人林良访介绍，无论选择哪种方式，通过网签系统均比以前办理房产交易更加便捷。

　　如果选择第一种方式，原来办理房产交易，需要买卖双方或三方（包括中介方）一起到房产交易中心，凭不动产权证领取印刷版的二手房合同，手工填写一式四份。实行网签以后，通过房产中介公司促成的交易，可以直接在中介公司登录存量房网签系统签订买卖合同，打印好再过来交易中心，在窗口简单做一个备案手续就完成了。

　　第二种方式则只要双方持不动产权证和身份证，由房产交易中心窗口工作人员登录网签系统，录入合同信息并打印。备案申请书也不用填写，由系统抽取合同信息直接打印给双方签名即可完成交易合同备案。

　　林舒还提到，存量房进入网签时代，还有规范房地产中介机构的经营行为和调控房地产市场功能。网签备案要求中介机构具备合法经营手续，使用统一、规范的存量房买卖合同并在网上办理合同备案手续，房地产经纪机构从业人员资质、数量不符合具体规定的，将无法进行备案，未备案的经纪机构不能网签。这就杜绝了房地产中介机构通过买卖合同进行欺诈的行为，同时，由于房源信息、交易手续规范，这也让一些不规范、专靠欺诈赚钱的房地产中介机构难以生存，同时让那些规范、合法经营的房地产中介机构得到更好的发展。

　　此外，该系统还要求存量房买卖合同网签前要进行购房资格审核，贯彻国家和地方政府出台的限购政策，对户口、纳税证明、社保、贷款记录、名下房产等进行审核，确定申请人是否满足购房条件。对房地产市场调控将起到积极作用。

　　存量房自主交易有风险 选择中介机构仍是主流

　　存量房交易系统让房源信息更透明真实，交易手续安全规范，业主可以选择自主交易，不过市住建局提醒，存量房自主交易是有一定风险的，表现在：

　　一是交易房屋产权不清的风险。这包括多种情况：夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋；不通知房屋产权共有人就私自卖房；用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围；房屋权属有争议；房屋已出租他人，房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的；用于交易的房屋存在质量瑕疵。

　　二是交易合同的风险。合同约定是需要一定的法律专业知识的。如果在进行二手房买卖交易时双方对权利义务约定不明，或者合同条款签订不明确，那么其中一方的权益就容易受到损害，也不利于以后进行法律维权等。私下交易双方往往缺乏信任，卖方急于收款，买方急于收房，常出现定金付了不动产权证办不下来，或房屋交付了，尾款拿不到、收不齐的情况。

　　三是物业纠纷风险。房屋交易完成，并不代表全部交易的结束，还有诸如物业管理费用的结束，水、电、煤气、电话、有线电视的费用结算等，自行交易者由于缺乏经验，很容易忽视一些事项引起不必要的纠纷。

　　因此，目前市民多选择信得过的中介机构来获得存量房交易服务。存量房交易系统让房源信息更透明真实，交易手续安全规范又进一步规范了中介机构的市场服务行为，有利于进一步提升中介服务质量。

　　清远市住房和城乡建设管理局房产交易中心副主任陈勇强调，存量房网签备案带来的最大好处就是可以确保房源真实可靠以及权属清晰，从技术上防止“一房多卖”，从程序上保障了交易双方权益和交易资金的安全。同时也有利于加强行业自律，营造良性竞争的氛围，促进清远市存量房交易市场的健康发展。

　　■声音

　　市民：

　　房源透明买卖更放心

　　“我最怕过户时还不清楚我要买的这个房子到底有没有抵押和查封，现在交易前就能查清，可算放心了。”最近有意向购房二手房的李胜对存量房网签系统点赞。他告诉记者，以后买房有了这个新系统，不仅能验证房源的真实性，查询房屋状态（有无抵押或查封），还能看到经纪机构备案信息，交易将更加透明、安全。

　　目前，网络上各类房产信息鱼龙混杂，经纪机构的服务水平和诚信度也是良莠不齐，市民很难区分。存量房进入网签备案带来的种种利好，让市民叫好。

　　“以前二手房交易要跑两到三趟房产局办理手续，现在所有查询、交易资料的准备，包括买卖合同都可以在店里准备齐全，再去房产交易中心做备案手续就完成了，高效多了。”清远市方正地产中介负责人阿芳说，存量房网签备案对于中介机构而言，有一个适应过程，但长远来看是好事，交易手续简单便捷了，还可以提升房产经纪业务素质，推动行业进步。

　　市住建局：

　　加强监管力度引导理性消费

　　市住建局表示，为了推动房地产市场平稳健康发展，除了推进《清远市房屋租赁合同备案规则》《清远市区存量房网上交易管理规则》文件印发实施相关工作，还将加强房地产市场监管力度，引导群众根据自身需求理性选择住房消费。

　　下一步，该局将联合发改、工商等部门对房地产开发企业未取得预售许可证提前销售、捂盘惜售、囤积房源、虚假宣传、哄抬房价、中介恶意炒作房源等违法违规进行专项治理，着力抓好房地产市场秩序整顿。同时，联合国土部门，加强土地供应和房地产市场联动，合理控制住宅用地供应节奏，稳定市场预期，促进供需平衡。

　　该局还要求银行严格执行差别化的住房信贷政策，满足市民合理的住房需求，抑制投资投机性需求。通过这些监管措施，实现房价趋于平稳，降低市场炒房预期，引导群众根据自身需求理性选择住房消费。

　　另外，该局将加快建立切实可行的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，扎实推进清远房屋租赁和存量房交易工作，促进房地产市场平稳健康发展。

　　■相关

　　清远市住房租赁管理系统9月上线

　　当日，清远市住房和城乡建设管理局新闻发布会还透露，清远市住房租赁管理系统预计9月正式上线。《清远市房屋租赁示范合同（示范文本）》已于今年6月8日由市住建局及市工商局联合印发，在全市正式推行。《清远市房屋租赁合同备案规则（征求意见稿）》在征集各县（市、区）、各相关部门、社会公众意见的基础上，进行了修改完善，于2018年8月8日提请市法制局审查。

　　租赁平台即将上线1000套直管公房房源进驻

　　清远市住房和城乡建设管理局副局长张望军介绍，为贯彻落实党的十九大关于“租购并举”住房制度改革精神，加快培育和发展清远市住房租赁市场工作，在清远市委、市政府部署安排下，市住建局完成了清远国企专业化住房租赁平台搭建。

　　2017年12月25日，市住建局与清远市建设银行签订了《清远市住房租赁管理系统建设合作协议》，着力搭建清远市住房租赁管理系统，系统包括政府保障房服务、政府监管、市场交易、配套服务等模块，房源合法性核验、住房租赁企业登记、租赁衍生金融配套服务等功能均在系统中有所体现。

　　目前，市住建局与清远市建设银行正对系统进行紧张的调试，该局正筹措1000套直管公房房源入驻该系统，并积极为市房地产中介机构入驻做好前期宣传及政策引导。系统预计于2018年9月正式上线，为清远市民提供住房租赁服务，进一步规范清远市房屋租赁市场行为。

　　消除行业乱象促进住房租赁市场规范发展

　　清远市住房和城乡建设管理局房产科科长林舒介绍，住房租赁交易服务平台实现了统一租赁合同、规范在线租赁交易流程。同时，无论是公租房，还是中介代理、住房租赁企业和个人房源，都经过交易系统核验，确保信息真实准确，租赁各方可以对交易信息进行查询，能够显著地提高其便利性和市场透明性，从而加强对租赁各方有效监督，大大促进住房租赁的规范化发展，消除行业乱象。

　　对于最近各地热炒的“高房租”问题，大家也关心这个平台如何监控租金上涨，林舒认为，按照市场规律，租赁市场上形成的租赁房屋价格，最终由供求关系决定。只有市场上可以提供足够的公众的廉价房子，房租上涨的势头才能得到根本的遏制。实现抑制房租上涨，最有效的途径是增加可供出租房屋的供应量。政府不能强制房东必须将空置的房屋出租，但政府可以加快建设公租房、共有产权房等保障性住房，增加租赁房屋的供应量，从而遏制房租上涨的势头。对此，该局筹措上千套房源进驻该系统。

　　■名词解释

　　何为存量房？

　　存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，是相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房。存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场。南方日报记者 黄剑琴