杭州房租同比去年上涨13% 散租仍是市场主流

　　在房地产市场中一直作为“配角”存在的租房市场，从来没有像最近这样成为全国聚焦的热点――因为我爱我家前副总裁胡景晖“长租公寓爆仓一定比P2P爆雷更厉害”的一番言论，关于资本介入推高房租价格、租房贷是否存在风险的话题铺天盖地，引发全民大讨论。

　　其实早在今年年初，钱报记者就率先留意到杭州租房市场上出现了租房贷现象，并进行了报道（《租房也能分期付款？杭城多家中介公司推出租房贷》，详见钱江晚报2018年2月22日15版）。

　　如今半年过去，对杭州租房市场产生了什么影响？杭州租金现状如何？租房贷在租客中接受比例高吗？杭州房管部门如何加强对租房市场的监管？钱报记者多方采访，试图解答这诸多疑问。

　　一问：

　　杭州房租今年涨了多少

　　近日，《21世纪经济报道》发布《11城住房租赁市场报告：重点城市7月租金整体涨幅超20%》中提到，不仅北京租金暴涨，杭州7月份租金同比也上涨了19%。

　　对于这数据，杭州各大中介认为，7月是租房市场传统旺季，大学生毕业找房子，需求上扬，租金确实会比平常月份要高一些。但是从今年整体情况来看，杭州租金价格平稳。

　　杭州市住房租赁管理服务中心从我爱我家、爱上租、自如等杭州几家大型主流租赁企业调取数据并统计，综合数据显示，2018年杭州市区（不含富阳、临安）1~7月份租金平均价格为62元/m2，同比去年上涨13%左右。

　　从数据上看，今年以来杭州每月租金波动平稳，除了2月开年季和7月毕业季这两个周期性住房需求旺盛月份租金环比略有上涨外，其他月份的环比都在正负1.5%以内。

　　“杭州租金的上涨，人才流入是主因。”杭州市住房租赁管理服务中心副主任金凯杭说，去年杭州净增人口达28万人，这些新增人口带来了大量的住房需求。而杭州从2016年下半年实行限购，对于这些新入杭的人来说，绝大部分没有购房资格，因此大多退而求其次先租房过渡。

　　另一方面，杭州这两年城中村改造力度空前，除了拆迁户需要租房子过渡外，还有那些曾经租住在城中村的外来务工人员需要去正规租房市场上租房。“相对城中村的房子来说，他们现在租的房子租金要高许多。”金凯杭解释说，低端房源减少，对于外来务工人员来说，租赁价格提升的感觉会较为明显。

　　二问：

　　有人能垄断杭州租房市场吗

　　杭州租房市场的需求量有多大？

　　克尔瑞8月份发布的《杭州长租公寓发展白皮书》，根据目前比较通行的城市户籍人口中租房人群比例，测出杭州的租房人口大约是236万。

　　而杭州租房市场的供应量又是多少？

　　租房市场的房源组成，主要包括房东散租、中介托管，以及长租公寓。

　　钱报记者从杭州房管部门了解到，由于散租房东比较多，尤其之前很多农民房不在监控范围内，因此并没有比较准确的杭州住房租赁市场供应量的数据。目前纳入杭州租赁管理平台的房源主要有两类，一类是在房管部门办过正式登记的住宅如中介公司手头托管的分散式租赁房源，另一类是长租公寓品牌利用厂房和商业地产改建的集中式租赁房源，这两类加起来大约有16万套房源。

　　而根据住房租赁企业对市场的掌握情况，他们手头的这些租赁房源在整个市场的占有率还不到20%，因此很难形成垄断。

　　未来两年大量新房交付，其中相当一部分会流入租房市场；而从去年开始很多新出让地块中开发商自持部分也会形成极可观的租赁房源供应量；再者，不少出让的租赁地块，也会形成由国企背景运营的集中式租赁房源，这些林林总总的租赁房源投入市场后，杭州租房供应量是相当充沛的。

　　鉴于目前租赁市场上单人住一套房的比例较少，多为合租模式或家庭式居住方式，杭州当前租房市场上未现供不应求的情况，也没有像北京这样出现人为哄抬价格的土壤。

　　最近身处舆论漩涡中心的鼎家地产董事长魏永锋也认同这一点。他告诉钱报记者，鼎家一开始想快速收进房源做大规模，在这一过程不惜以高于市场价15%以上的租金价格从散客房东手里吃进房源，然而当这些高价收进的房源投入市场时，租客并不买账，“杭州的主流租金价格还是有天花板的，很多租客觉得我们的房源租金价格高，吃不消，转头就去找别的房源了，于是我们高价收进的房源就空置了，四五百套的房源空置一个月就相当于烧钱几百万，空置几个月就差不多近千万，从而导致公司资金周转困难。”

　　三问：

　　租房贷是否强制租客接受

　　近日北京自如、蛋壳等公司扰乱租房市场事件持续发酵，租房贷开始进入大众视线。

　　何为租房贷？假设租客月租金是3000元，按租房市场常规的做法是押一付三，则首次租房至少需一次性支付4个月房租。这对于刚毕业囊中羞涩的租客来说，是一笔不菲的支出。而如果租客使用分期付款，不但可以免交押金，租金还可以按月支付，租客每月只需多支付一笔利息。

　　不过，提供租房贷的并不是中介租赁公司，而是第三方金融机构。比如自如的金融合作方包括信托公司、京东金融等，我爱我家合作的是互联网金融公司房司令，爱上租合作的是一家本地城市银行。租客在租房时签署的其实是性质类似于贷款的一份合同。

　　钱报记者从杭州多家租赁机构处了解到，目前租房贷在市场中的推行主要以租客自愿为主，并不强制租客接受。

　　但有些租赁机构对于租房贷确实存在一定的诱导倾向。登陆自如的官网，你会发现租客选择的付款方式对应不同的年服务费，月租3000元的房子，租金采取分期贷的年服务费，比起选择自己季付可以省下近千元，这就导致不少租客为了省钱选择分期贷。

　　对于租房贷的申请，大部分正规公司均有详细办理流程，例如书面告知、电子办理以及电话回访。不过据中介公司反馈，租房贷在实际操作中，确实出现因为告知不够完整清晰或租客认识不完善导致的矛盾纠纷。

　　总体来说，杭州市场上使用租房贷的租客并不多。杭州某知名中介公司的有关负责人向记者透露，目前杭州市场上使用租房贷的租客占比不到10%。“租房贷的推出就是为了解决少部分一次性租金支付困难的客户，但也有一定的成本。而且很多租客嫌分期付程序麻烦。因此市场占比并不高。”

　　年初记者采访时，豪世华邦当时曾跟一家银行合作推出过租房贷业务，不过如今这项业务已经取消。豪世华邦相关负责人表示，由于租客对于租房贷的需求较小，公司在重新评估业务价值后，便不再推行该项服务了。

　　四问：

　　如何防止资本推涨房租

　　尽管目前杭州租房市场上，长租公寓的房源量占比不高，尚未形成垄断，但是据知情人士透露，从去年以来，有几家新进入杭州的长租公寓公司，确实在高价抢房，以期快速占领市场。

　　Y女士在杭州市中心一带有一套面积约40平方米的安吉路毛坯学区房准备出租。当时，自如和爱上租先后联系上她，表示希望签下这套房源。Y女士说，之前她也大致了解过市场行情价格，没想到这两家报出来的租金价格都高于她本人的预期，“更没想到，这两家的报价相差近千元！”Y女士说，其实自己装修后再拿到市场上出租，费时费力费钱，真不如租给这些中介租赁公司来得收益高。

　　在浙江厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲看来，有了资本的大举介入和助推，金融创新手段的运用，眼下租房市场已经烙上了“互联网基因”，其特征就是烧钱，由此带来的副作用就是房租快速上涨。如何监管这一领域，这是房管部门需要应对的。

　　金凯杭说，作为全国首批12个开展住房租赁试点城市之一，杭州去年9月建立了住房租赁监管服务平台，随后又设立了住房租赁管理服务中心，目前主要监管的是租赁企业的租赁行为是否违法，合同是否规范等。

　　“针对最近租房市场的种种乱象，我们已经召集杭州长租公寓企业谈话。目前也正在研究相关的监管措施，希望能通过租赁备案的方式，将租赁企业这块管理起来，引导他们去规范租赁市场。”不过他也坦言，住房租赁市场涉及的面太广，“涉及金融的话，还需要其他职能部门的介入。”

　　2018年杭州市（不含富阳、临安）1~7月平均租金（元/m2）