东莞楼市“金九银十”前“不见金银” 观望气氛浓成交继续跌

　　目前东莞楼市观望氛围浓郁，签约量难以提升。

　　　原本应该是“金九银十”前奏的8月份，东莞的住宅成交量却持续出现下滑，同比去年同期下滑约四成，签约量更是创下过去8年来的最低水平。今年前8月供应量同比萎缩16%，网签量同比萎缩7%。

　　成交：雨天也有影响

　　今年以来，东莞住宅成交量一直处于较低水平。即使是3月、5月和6月等传统旺季月份的成交量也仅刚刚达到45万平方米。进入下半年，7、8月份的住宅成交量出乎意料地继续下滑。7月份住宅成交量不到40万平方米，8月份则更低。

　　合富大数据显示，今年1-8月东莞一手住宅新增供应仅274万平方米，同比减少16%。网签均价17012元/平方米。

　　业内人士介绍，在楼市调控政策影响下，开发商推货积极性下降；在部分楼盘定价仍然相对较高的情况下，楼市观望氛围浓郁，签约量难以提升。

　　8月楼市成交惨淡让人惊讶。8月份以来，东莞住宅网签量一直处于低位，直到8月的最后一周（即上周），楼盘在月底集中签约，周住宅签约量达984套，环比增加近1倍。合富研究院介绍，上周签约量创过去9周以来最多，主要原因为月底房企冲刺任务集中签约。但是值得注意的，即使是近9周以来最高的签约量，与往年旺季时周签约量达到千套以上相比，称得上“冷淡”。

　　合富大数据显示，8月东莞一手住宅供应约40.2万平方米，同比减少45%，创过去4年同期最低，连续2个月环比减少；一手住宅签约33.3万平方米，同比减少39%，创过去8年同期最低，在今年内仅高于春节时2月的水平；签约均价约17154元/平方米，同比微涨4%。合富研究院认为，下半年楼市调控政策不放松，供求量均呈回落态势。

　　记者在踩盘时获悉，8月雨天较多，楼盘上门客量少，自然成交不景气。

　　区域：2/3区域网签不过百

　　从区域来看，8月份缺乏集中签约个盘支撑，各个区域的签约量都表现出低迷状态，约有2/3区域网签量不足100套。

　　从供应量来看，8月临深片区和莞北片区供应量创年内最高。合富大数据显示，8月临深片区新建商品住宅供应约1541套，在全市新增供应量中占比46%；其次为莞北片区，共884套，占比27%。两大片区供应量均创了年内最高，合计占比达73%。其余片区供应低迷。由于长期缺乏新货入市，难以吸引购房者的关注，加上不少区域定价仍然偏高，各区域网签量也呈现低迷状态。

　　合富大数据显示，东莞8月有2/3区域的网签量不足100套；前十个区域中仅3个区域房价同比下降，即普遍区域房价总体仍保持小幅上涨。其中虎门以448套签约总量排第一，万江、桥头和茶山签约量同比增幅较大。

　　去库存：压力大小业内有分歧

　　8月去库存压力略有上升。合富大数据显示，截至8月底东莞一手住宅库存面积约491万平方米，环比7月微增。按照2个月、3个月和6个月平均去化速度来看，去库存时间分别为13.7个月、12.6个月和12.0个月。东莞住宅库存量连续9个月稳定在490万平方米上下。按2个月平均数计算，去库存时间连续6个月减少后，8月首次出现小幅增加，但幅度不明显。合富研究院认为，剔除限签因素，东莞去库存压力总体水平偏低。

　　不过，优房超・瑞城搜则表示，目前东莞的住宅库存量达487.62万平方米，库存量仍然保持高位，消化周期需10.78个月，去库压力仍然较大。

　　业内分析：东莞楼市供求量加速萎缩，置业者多持币观望

　　今年6-8月全国不少城市政策加码，彰显着中央调控房价的决心。8月东莞楼市受大环境影响，总体热度表现持续回落，成交日趋理性。开发商放慢入市步伐，置业者持币观望，最终导致8月供求创近几年新低。

　　合富研究院认为，今年东莞楼市总体维持供应不足状态，从各月累计供求走势看，供应量均少于网签量，考虑到限签因素，真实供应不足情况更为严重。上半年供求量同比整体持平，但进入下半年后，供求双双萎缩程度加深。尤其是6-8月全国楼市调控政策出台持续不断，楼市预期呈回落趋势，开发商降低入市意愿，置业者持币观望增多。

　　优房超・瑞城搜也表示，成交量环比持续下滑，说明目前购房者持观望态度，成交持续降温，在限价、限签楼市调控政策下，东莞市场环境仍然严峻，不容乐观。

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　　3-8月新建多高层住宅

　　均价16791.64元/平方米

　　广州日报讯 （全媒体记者蒋幸端）昨日，东莞市发改局发布《东莞市新建商品住宅网上签约销售价格情况》，2018年3月-8月，东莞市地面建筑层数超过4层（多高层）的销售均价为16791.64元/平方米，地面建筑层数4层以下（低层）的销售均价为22779.77元/平方米，与2-7月房价基本持平。

　　松山湖高层住宅售价环比下滑

　　从镇街方面来看，今年3-8月，地面建筑层数超过4层（高层住宅）销售均价最高的镇街仍然是松山湖，达26898.51元/平方米，其次是长安镇，均价为26761.42元/平方米，不过，松山湖、长安两镇的高层住宅均价较2-7月统计时有明显下滑，其中松山湖跌下3万元/平方米，长安镇也从2.9万元/平方米下滑至2.67万元/平方米。但从整体来看，地理位置、经济、环境和产业结构等优势明显，松山湖、长安仍然是目前东莞高层洋房均价最高的区域。

　　此外，地面建筑层数超过4层的高层住宅当中，均价达到2万元/平方米以上的镇街还有莞城、万江、南城、大朗、凤岗、塘厦，与上一次统计时相同。而销售均价较低的镇街有谢岗、桥头、望牛墩、横沥和常平等。从整体房价情况来看，目前房价较低的区域仍然为水乡片区和东北片区，较高的区域为松山湖片区和滨海片区，东南临深片区则表现出稳中有降的态势。

　　临深区域低层别墅售价高

　　从地面建筑层数4层以下产品来看，3-8月东莞低层别墅销售均价最高的仍然是凤岗、塘厦、黄江等临近深圳的镇街，销售均价分别为53784.52元/平方米和29560.25元/平方米、28622.87元/平方米。可见定价较高的低层住宅产品仍然处于深圳客较青睐的区域，而以本地购房者为主的区域低层别墅定价相对较低，甚至部分别墅均价低于洋房价。

　　其中虎门高层住宅销售均价为17927.31元/平方米，而地面建筑层数4层以下的别墅类销售均价仅为12656.9元/平方米；沙田高层洋房销售均价17870.71元/平方米，低层别墅销售均价仅为10787.07元/平方米。

　　上月商住地成交55万平方米

　　广州日报讯 （全媒体记者蒋幸端）8月东莞共有9宗商住地成功拍卖，总成交占地面积达到55万平方米，出让总金额达103亿元。不过，值得注意的是，9宗商住地仅一宗达到最高限价进入竞自持阶段，其他8宗成交价格理性，溢价率低，甚至出现底价成交现象。

　　从东莞公共资源交易网公布的信息看，8月份东莞土地拍卖市场上共成交了9宗商住地，累计成交面积约55万平方米，土地出让金共计约103亿元。另外，此轮拍下商住地块的房企均为外来品牌房企，分别有嘉华、万科、平安、金地、华润、金茂、卓越和云南城投等，其中金茂等房企为首次进入东莞市场。

　　业内人士表示，8月商住地多位于东部产业园片区和水乡片区，这些区域后市开发难度不小，导致房企拍地时止步于最高限价前。

　　近期将有13宗商住地出让

　　据东莞中原战略研究中心统计数据显示，近期东莞计划公开出让地块13宗，分别位于高、麻涌、洪梅、虎门、厚街、南城、石碣、茶山、东坑、黄江、塘厦等11镇街。

　　据介绍，其中一宗商住地位于麻涌镇华阳村，占地面积29453.68平方米，容积率1.0