弘阳地产高速扩张下负债率急升 近三年均超100%

　　近日，刚登陆港交所不久的弘阳地产集团有限公司（简称“弘阳地产”，股票代码：01996）对外发布了上市以来的首份成绩单――2018年中期业绩报告。当期，弘阳地产实现营业收入38.6亿元，较上年同期减少约0.8%；实现归属本集团净利润约6.5亿元，较上年同期减少约2.8%。《经济参考报》记者通读弘阳地产IPO招股书及其中报等公开资料发现，与半年报业绩下滑相互印证的是，近年来其营业收入、净利润等主要业绩指标均呈现抛物线式波动。弘阳地产高速扩张的同时，近三年负债率日趋攀升、现金流不断下滑。此外，业主维权事件频发。

　　营收、净利润

　　均呈抛物线式波动

　　公开报道显示，弘阳地产创立于1996年，是一家集商业运营、地产开发、物业服务于一体的多元化、综合型集团公司。最早在南京以建材批发市场起家，经过20多年的发展，其业务覆盖区域主要集中于长三角地区。

　　招股书显示，弘阳地产2015―2017年的收入分别为53.77亿元、87.75亿元、61.4亿元，营业收入并不稳定，且呈现出抛物线式的波动态势。相应地，其净利润也发生了相同曲线的波动：2015―2017年实现的净利润分别为13.29亿元、9.31亿元、11.95亿元。

　　其中，房地产开发与销售是弘阳地产的主要收入来源。数据显示，2015―2017年，弘阳地产实现的房地产开发与销售收入分别为51.24亿元、85.49亿元和59.38亿元，分别占同期总收入的95.3%、97.4%及96.7%。

　　就业绩变动情况，弘阳地产在招股书中坦言：“我们的经营业绩很大程度上取决于多项因素，包括我们房地产开发的安排及物业销售的时间，因此可能每年都出现重大波动。我们的经营业绩亦可能因其他因素而出现波动，包括土地出让金、开发成本、行政开支、销售及营销开支等开支波动，以及我们物业的市场需求变动。”

　　业内人士指出，虽然弘阳地产已于2017年开启了全国化布局之路并相继成立中山、武汉、杭州、重庆、昆明等城市分公司，但严格来说，目前其仍属于典型的区域型房企。资料显示，其储备项目中大部分位于南京、苏州等长三角地区，余下少量项目位于三四线城市。

　　负债率一路攀升

　　现金流持续下降

　　《经济参考报》记者注意到，弘阳地产在招股书中重点揭示了居高不下的负债率风险和日趋下滑的现金流风险。弘阳地产称：“我们面临银行借款、债券发行、信托及其他融资安排下若干契约或限制有关的风险，可能对我们的业务、财务状况及经营业绩产生不利影响。”

　　财报显示，2015年末、2016年末和2017年末，弘阳地产的资本负债比率分别为119.4%、136%和137.5%。弘阳地产表示，资本负债比率增加主要由相同年度总贷款及借贷水平整体增加所致。2015年末至2017年末，公司各期借款总额分别为56.64亿元、76.91亿元和116.3亿元，2017年末较2015年末大幅增长了105.33%。

　　《经济参考报》记者注意到，弘阳地产在招股书中多次提及了债务风险：“我们有可能无法获得充沛的资金支持未来的土地获取及房地产开发，而且该资金资源可能无法按商业上合理的条款获得，甚或根本无法获得”、“我们拥有债务且日后或会产生额外债务，及我们或不能产生充足现金以履行我们现有及未来的债务。日后，我们或会不时需要大量额外债务及或有负债。”

　　值得投资者重点关注的是，在弘阳地产快速发展的同时，其经营活动产生的现金流量净额却在持续下降，呈现出日趋枯竭的态势。财报显示，2015―2017年，弘阳地产经营活动产生的现金流量净额分别为23.9亿元、8.91亿元和-34.98亿元。其中，2016年经营活动产生的现金流量净额较2015年下降了62.72%，2017年则较2016年大降了492.59%。弘阳地产对此解释称，房地产开发项目耗时长且需要大量资本，且期间内进行了土地收购和业务扩张。

　　弘阳地产在揭示现金流风险时也称：“我们未必能按商业上合理条款取得充足资金（不论通过银行贷款、公司债券、信托融资或其他安排）进行土地收购及未来房地产开发，或根本无法取得所需资金。我们无法向阁下保证，我们日后不会录得负经营活动现金流量净额。负经营活动现金流量净额可能损害我们作出必要资本开支的能力、限制经营灵活性及对我们扩展业务及提高流动性的能力造成不利影响。”

　　对投资者来说，股本回报率是一项十分重要的指标。2015年至2017年，弘阳地产的股本回报率分别为28%、16.5%和14.7%，呈现出持续下滑的态势，且2017年股本回报率竟然约相当于2015年的一半。

　　扩张背后业主维权不断

　　行政处罚信息未披露

　　大举融资、负债急剧攀升、净利润下滑……“高杠杆、高周转、高负债”模式下，不少激进扩张的房企甚至面临生死攸关的考验。弘阳地产在招股书中并不讳言自己追求“快周转、高利润、低风险”的行为，并要求各城市公司在获得土地后的85天内实现开工、180天内开盘。

　　《经济参考报》记者注意到，高周转模式下弘阳地产不仅资金链承受着重压，其在购房者中的口碑也面临着一定的压力。据记者不完全统计，近年来弘阳地产屡次遭遇业主维权事件：

　　――2014年5月，弘阳地产开发的南京市旭日上城小区遭到部分业主维权，业主们因学区问题在售楼处现场抗议。

　　――2015年，因开发商兜售旭日华庭小区地下储藏室，以及将人防工程用作车位销售引发众多业主不满，甚至对簿公堂等予以维权，该纠纷事件被多家媒体报道。

　　――2015年12月，贵公司开发的弘阳广场再次遭到业主维权，业主们要求开发商负责人出来解释，为什么在售房时隐瞒小区内要建110KV变电站的事实，担心建这样的变电站对业主的居住和健康有影响。

　　――2016年8月，有媒体记者在弘阳旭日上城小区已完工楼房发现，数栋高层东墙面不同程度地开裂、鼓包，有的墙面是局部段，有的几乎是大面积无规则的鼓包，就像没有吹破的“泡泡楼”一样，质量令人担忧。

　　――2017年7月，徐州来宁工作的石先生向媒体反映，他一年多前在南京江宁区的弘阳上院小区花135万元购买了一套90平方的住房，结果准备办理不动产登记证时发现购房合同没有备案。对此弘阳上院的项目负责人表示，他们的工作确实存在疏忽，不过目前弘阳地产方面只能给予石先生两千元的补偿。

　　――今年8月，弘阳地产开发的弘阳春上西江引发众多业主维权。业主反映，弘阳春上西江还未交付就出现墙体空鼓、脱落、渗水，地下车库浸水以及水管断裂、瓷砖破裂等诸多质量问题。此外，弘阳春上西江的交付标准与弘阳地产销售时宣传的标准严重不符。

　　《经济参考报》记者还注意到，今年8月1日，苏州市规划局下发的苏规罚字（2018）第0078号行政处罚决定书显示，弘阳地产子公司苏州辉耀弘阳置业有限公司因违法建设被处以行政处罚，违法具体情形为样板房地下室增加夹层、地上一层入口处构架及挑空部位加顶。苏州市规划局责令该公司，按规定程序申请规划许可，同时处以壹万贰仟元整罚款。但弘阳地产未对外公告相关信息。

　　就弘阳地产存在的上述问题，《经济参考报》记者将书面采访提纲发至该公司在招股书中公开披露的董秘邮箱，并多次致电该公司试图采访，但截至记者发稿时未有任何回复。针对弘阳存在的问题，本报将继续予以关注。