广州一手“特价房”频出 冲淡二手交易

　　根据阳光家缘数据显示，2018年8月1-28日广州市（不含南沙、从化）中介网签量为5947宗，较7月同期（6529宗）环比下滑8.9%，同比2017年8月同期（6513宗）下滑8.7%；价格方面，本月二手住宅网签均价为25981元/平方米，基本与上月持平。

　　广州多个区二手成交量下降。值得注意的是，由于一手楼出现较多特价房源，对二手楼造成一定分流。据了解，南沙、增城等一手成交热点区域均存在部分楼盘在打“特价房”以求吸引置业客户眼球，致使部分打算在二手市场置业的客户转向一手市场。

　　合富研究院高级分析师梁燕明表示，8月广州二手楼市交投气氛不算太活跃，受调控政策以及贷款等因素的影响，买家入市积极性不算太高，存在一定的观望情绪。买家的首付预算普遍不太宽裕，因此，一些首付不高的低总价房源受到市场青睐，占据二手房市场成交主力位置。部分区域的放盘增多，主要基于换房意向的业主“卖一买一”。

　　各区成交普降

　　从各区成交情况来看，天河、海珠、越秀、白云成交均有明显下滑，环比分别下滑6.6%、3.0%、11.8%以及4.6%；其网签均价分别为43323元/平方米、35741元/平方米、40954元/平方米以及28364元/平方米。

　　以越秀区为例，8月越秀区二手住宅网签宗数为426宗，环比下降11.8%。据广州中原研究发展部监测，小北路板块因价格低洼，房源多以小户型为主，总价相对较低，本月成交活跃，8月成交均价为63743元/平方米。而其活跃盘源为北秀花园、小北路散盘，本月成交均价分别为64308元/平方米、53228元/平方米，套均总价为550万元/套、227万元/套。

　　据监测发现，本月越秀区散盘成交明显下滑，成交占比跌至30%，环比上月下降23%，为今年以来新低。广州中原研究发展部认为，越秀区散盘成交受阻主要有两方面原因：一方面，由于前段时间越秀散盘成交向好，消化了不少盘源以及客源，市场上房源略显稀缺，以致成交有所下滑；另一方面，本月越秀区小区盘源业主有较明显的让利行为，而部分散盘房源业主心态依旧强硬，基本没有较大的议价空间，以致部分散盘意向客户分流至小区物业。

　　另外，需要指出的是，本月花都区成交不降反升，成交量逆市而上。本月共成交851宗，环比7月同期上升3.1%。主要由于花都价格相对低洼、次新房房源充足，再加上花都土拍刺激，客户对后市信心较强。因此，花都成交有一定的抗跌性。

　　低总价房源“去货”相对快

　　广州二手楼市目前以刚需买家为主导，其中，首次置业群体占据绝对主力位置，因此，低总价的二手房备受青睐。据合富大数据统计，8月首次置业需求的购房个案占比仍高达六成，而8月二手房市场交投当中，总价在300万元以内的中低总价房源受到买家追捧，成交占比接近七成。

　　从热门板块的成交情况来看，低总价房源确实比其他价位段的房源更受买家青睐。如越秀区内名校聚集的东山口一带，买家大多都是学位房买家，主要购买小面积的户型。据合富置业越秀龟岗大道分行主管朱超梅表示，一般来说，总价200万-300万元的房源会比较好卖，如果总价高达500万-600万元的房源，会比较容易出现放盘很长时间都卖不出去的现象。

　　尽管“金九银十”市场的关注重点在一手市场上，但在首付预算不多的刚需购房群体当中，二手房还是存在较大吸引力的。以亚运城为例，目前二手市场上主力的刚需买家，首付预算普遍低于100万元，而现时该盘二手房放盘当中，总价在200多万元的媒体村两房，就比较符合这些买家的要求。据合富置业番禺亚运城分行主管侯同表示，现时意向购买亚运城的刚需买家，大多会购买总价在250万元左右的两房单位，而以目前首套房贷款的三成首付来计算，大概准备70万-80万元作首付就足够可以买到媒体村的两房单位。

　　“去货”速度减慢 业主心态转弱

　　现时二手房市场交投活跃度下降，市场“去货”速度下降，但部分区域在8月的放盘量仍有轻微上升，促使放盘业主心态持续转弱。如在海珠区滨江中一带，有不少买家的需求都是希望买电梯楼两房给家中老人居住的，而放售这类房源的业主，现在也比较容易议价了。据合富置业海珠中海名都分行主管黎金棉表示，现时滨江中一带，300万-500万元的房源比较多是电梯楼两房，而目前与业主议价的话，最多能有10万-20万元的让价空间存在。

　　类似的情况还出现在天河公园附近，就算是楼梯楼单位，目前也存在一定的让价空间。据合富置业天河勤天分行主管向立现表示，中山大道西与科韵路交界附近的区域，如果是急售的业主，心态会弱一些。业主一般会接受一定的议价空间，如楼梯楼单位，业主放盘价与最终成交价之间，多的会有10万-20万元的差距。

　　“金九”成交量或将小幅提升

　　2018年8月，广州二手住宅市场成交量处于年内低位，整体成交能力甚至不如去年同期，客户观望情绪浓厚。

　　但“金九银十”是传统的购房旺季，客户大多会选择在此刻购房。加上现时广州一手供应库存严重不足，开发商开盘、推货积极程度较低，而二手房源可选择性较多，因此，不少客户仍会选择购买二手房。在此环境下，广州中原研究发展部预测，在“金九”传统购房旺季下，二手住宅成交量或将小幅提升，但价格仍较为平稳。