银城国际拟赴港上市 资产负债率达90%

近日，银城国际控股有限公司(简称“银城国际”)向港交所主板递交上市申请。

银城国际在招股书中表示，公司是在中国发展成熟的房地产商，专注于在长三角地区为全龄客户开发优质住宅物业。其房地产开发业务自2002年始于南京，并自2005年起至2018年成功将业务扩张至长三角地区的其他城市(包括无锡、苏州、镇江、杭州以及马鞍山)。

根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及中国指数研究院发布的报告，就综合表现而言，银城国际于2018年在中国房地产百强企业中排名第93，并于同年被评为江苏省房地产开发行业综合实力50强企业之一。

当前，银城国际的股权结构是：公司主席、非执行董事及控股股东之一黄清平通过Silver Huang持有48.72%的股份，戴成书通过Silver Dai持有17.67%的股份；执行董事兼副总裁朱力通过Silver Zhu持有9.57%的股份；非执行董事谢晨光通过Silver Xie持有7.35%的股份；公司执行董事、总裁马保华通过Silver Ma持有6.77%的股份。

那么，银城国际的情况如何？

据了解，银城国际主要业务模式包括：开发、销售和租赁住宅及商业物产。房地产项目主要包括：公司自主开发的项目和其合营或者联营企业与第三方物业开发商合作的项目。

截至2018年6月30日，银城国际拥有位于7座城市的28个物业项目，建筑总面积大约有328.69万平方米；其附属公司所开发物业项目建筑总面积约281.03万平方米；在其与合营企业及联营企业开发的物业项目中，银城国际应占建筑面积约为21.71万平方米和25.94万平方米。

从财务数据来看，2015年-2017年及2018年上半年，银城国际分别实现收益20.91亿元、25.03亿元、46.76亿元、10.86亿元；同期毛利分别为6.44亿元、8.71亿元、7.84亿元、5811.8万元；税后净利润分别为1.99亿元、3.7亿元、3.91亿元、2.43亿元；母公司拥有人应占净利润分别为9170万元、3.48亿元、4.2亿元、2.62亿元。

值得注意的是，与房地产行业多家企业一样，银城国际是负债高企，截至2018年7月30日，其流动负债达到168亿元，其中合约负债为76亿元，计息银行及其他借款约27亿元。截至2015年-2017年三年年末以及2018年6月30日，银城国际资产负债率分别达65%、80%、87%和90%，资本负债比率同期为141.1%、238.7%、284.9%和453.2%，都呈现逐年递增趋势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《国际金融报》记者表示，相比其他行业，房地产业属于典型的资金密集型行业，企业负债往往较为高企。但是，“对于房地产企业来说，超过85%的负债水平，就属于相对偏高了，这从侧面说明该企业资金回笼方面或是有困难的，需要警惕其偿债风险”。

严跃进认为，香港股市政策相对宽松，沪港通机制下股价容易反弹，银城国际赴港上市，体现其对于上市较为急切。

在风险因素中，银城国际提示，公司的业务及前景依赖于中国房地产市场的表现，并可能受到其不利影响，特别是公司经营和即将开展业务的各个城市的房地产市场表现。