解局：贝壳新房与新中产置业“风向”

　　生于80年代、“新中产”一代的小A最近总感觉，离了电脑和手机似乎都无法工作和生活了，小到吃饭、打车、购物，大到在家庭资产中占比最大的房子……在中国，衣食住行哪一样是不能通过互联网解决的?宅在家里，抱着手机，动动手指通过VR看房，就把房定了。

　　很显然，这不仅仅是小A的生活，这还是无数个80后、90后以及更年轻一代的生活写照。随着技术和数据在房产领域更成熟的应用，创新的看房方式、购房习惯正在形成。

　　贝壳找房旗下的贝壳新房99找房节(9月9日-23日)开启以来，一系列数据足以证明这一点。

　　与此同时，贝壳新房正在引领新房电商平台的新一轮变革，正如新城控股高级副总裁欧阳捷在近日发表的一篇文章中感怀的那样，社会已是“高周转”，我们再也回不到马车时代了。

　　新一线置业风向

　　一线城市一直是楼市热岛，但在限购政策下，不少购房需求外溢到了一线周边和二线城市，加之新一线城市的人才引进政策，越来越多像小A一样的年轻人置业需求开始向新一线外溢。

　　如今，传统的金九银十正式拉开序幕，开发商们无不紧锣密鼓地抓住推盘节奏。有分析人士就指出，“根据上一轮调控经验来看，这些被压抑的购房需求将逐步释放，加之城镇化进程仍未到顶，预计商品房销售在中期内仍将维持比较高的数字。”

　　针对一二线潜在的大量购房需求，贝壳新房在2018年9月9日-9月23日期间推出的“99找房节”，聚焦北京、上海、广州、深圳、济南、沈阳、重庆等27个重点城市，参与活动的新房楼盘就多达600多个。

　　今年的“99找房节”虽未收官，但其统计的一系列数据已显示出今年的置业方向。成都、重庆、武汉等更多“新一线”城市已占领热门置业城市排行榜。

　　99找房节置业热度城市排行榜(top6)

来源：贝壳新房99找房节数据

　　从上图不难看出，排在前列的多为中西部地区城市。有业内人士就分析，备受关注的二线城市中，郑州、重庆、长沙、成都、武汉均为热点城市，这些城市纷纷出台“引才政策”，吸引了大量人口流入，激发潜在购房需求。

　　受此影响，今年一二季度，销售前50的房企，新增项目也多集中在二线城市，占比近70%。

　　或许可以预见，在开发商们的大力推盘和优惠手段下，金九的成色估计不差。据悉，参与99找房节的楼盘释放了多重购房优惠，包括提供折扣房源、购房立减、特价房源、首平米一元购、买房津贴券等，最高节省房款可达154万元。

　　虽然活动同时涉及一线与二线，但两者的购房结构区别明显。99找房节数据显示，在热门置业城市中，北京的新房成交以改善型需求为主，其他城市的成交面积则以刚需小户型为主。

　　热门置业城市新房成交面积比较

来源：贝壳新房99找房节数据

　　究其原因，依然和一线限购及二线的人才政策分不开。

　　在北京已有住房的“中产们”自不会轻易放弃一线城市的居民资格，而是静待置换改善型住房的机会。而对于首次置业的“新中产”小A们，在一线城市购置几百万甚至上千万元的房产仍然压力山大，推人才新政的二线无疑成为了他们落户置业的热门之选。

　　据99找房节数据，刚需用户最为关注的是房价、首付及贷款、优惠政策，其次是户型，最后才是位置及生活配套、区域规划等。而改善用户最关注的则多为位置及价格，其次是周边客流和商业配套，最后是区域价值及升值潜力。

　　新中产移步新房电商平台

　　一个有意思的现象是，虽然现在购房年龄在逐渐年轻化，但主要的购房生力军无疑还是30岁左右的“新中产”人群。

　　有分析将中国“新中产”归纳出了几大特征：年轻，80、90后为主力军，25-40岁的人群占比高达61.4%;教育背景良好，本科以上学历占比59.7%;多居于国内一二线城市，年收入在10万元以上;追求有品质、有态度的生活。据统计，新中产阶级群体目前人数已经超过2亿。

　　很显然，年轻、高学历、高收入是他们的共同特点，还有一点，他们也是中国最先普遍接触与学习电脑、互联网、移动信息技术的一群人，加之国内电子支付的高速发展，使他们对网络的使用和依赖已延伸到衣食住行每一处。

　　所以，从租房到购房，他们更倾向通过电商平台来完成，而且对于忙碌的现代人而言，线上选房、购房更方便可行，节省了许多不必要的时间损耗。

　　贝壳新房的数据就显示，99找房节活动开启后，仅用了11个小时40分钟，便有用户从线上走到线下看房。通过线上电商平台，用户的购房效率得到了明显的提升。

　　据贝壳新房数据显示，目前用户的人均浏览房源页面在4个以上，特别是VR房源上线后，楼盘详情页面UV增长率达600%，更多用户在线上通过VR来看房、选房。

　　对此，贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家杨现领在今年8月份的博鳌直播间中对观点地产新媒体表示，未来的时代，中介行业总体上属于平台制，也就是从公司制走向平台制，而若想做这个行业的领导，必须要具备几项核心能力，第一是能给消费者提供一个良好价值的产品，能够改进消费者体验;第二，能为经纪人提供好的服务，能够为经纪人的效率提升带来好的产品、好的体验、好的效率。

　　杨现领曾以此为例，指出贝壳平台的优胜之处，其透露，以北京的人均效率看，贝壳是同业效率的3-4倍。

　　电商平台除却可以带来缩短时间、提高效率优势以外，其也更适应现今消费者的行为习惯。

　　正如文章开头所言，离了电脑和手机，恐怕不少现代人都觉得生活无措，“低头族”是他们的画像，这在“看房”环节也得到充分表现。

　　贝壳新房数据显示，用户接触的媒介渠道中，通过APP、手机、电脑等移动端看房的流量占比超80%，其中更多用户倾向于通过手机端看房。

　　此外，贝壳新房通过用户行为分析，对比了近一年用户的咨询量发现，尽管面对新房非标、高单价、低频、本地化的特点，但消费者在平台的行为仍如在电商平台一般，更倾向于即时主动发起IM(即时通讯、实时传讯)咨询，据了解，有超48%的用户通过IM咨询的方式来表达明确的购买意向，这一比例比17年上升了300%。

　　“社会的发展是不以人的意志为转移的”，于我们而言，感受最深的就是互联网和移动通信技术的迅疾发展，正推动着房产交易行为往新的方式发展。

　　在此大环境下，新中产一代人群，更倾向通过电商平台买房。他们青睐于手机找房，在线上浏览时间不断增长，更倾向使用VR看房，主动发起IM咨询的时间也不断增长。

　　对此，杨现领说，贝壳其实是移动互联网时代基于数据、基于真实的信息，对交易行为、经纪行业重新的迭代、重新的定义，它是完全不一样的物种，贝壳新房已开启网上购房平台的新一轮变革。

　　“未来还会出现新的类似于贝壳的这种平台型公司，这些互联网公司一定都会出现，这是毫无疑问的。”