北京高端住宅项目开闸入市 突破限价7天里4个10万元项目取证

　　10月以来，随着限竞房的集中入市，楼市供应明显提速。北京市住建委网站数据显示，截至10月23日，10月里取得预售证的住宅项目已达14个。其中限竞房占了绝大多数。 但这并不意味着纯商品住宅已经淡出了市场，相反，在限竞房掩护下，多个纯商品住宅悄然取证入市。尤其是在最近一周里，新取证的6个项目全部都是非限价的纯商品住宅。

　　值得注意的是，这些住宅项目中出现了多个最近两年里少见的10万+项目，其中两个项目的报价超过了11万元/平方米，两个项目的报价超过了9.5万元/平方米。并且这4个高价项目都是在10月14日到10月21日，陆续获得的预售证。为何突然之间高价豪宅密集取证呢？对此，业内人士告诉北京青年报记者，随着限竞房的大量入市和成交，北京楼市的成交均价已经被明显拉低，对于非限价的新盘，取证时的上限门槛也随之不断调整。

　　限价天花板突破

　　最近一周里，楼市供应量持续加码，共有6个项目获得预售证。北京市住建委网站数据显示，新获批的6个住宅项目全部为非限竞房项目。其中最引人注目的是两个报价超过11万元/平方米的高端豪宅。一个是位于丰台区西局的泰禾・西府大院，获批预售价为11.2999元/平方米，另一个是不久前闹出质量问题引发业主维权的华润昆仑域项目，新一期取证预售价也超过了11万元/平方米。

　　不仅如此，同期获批入市的北京金茂府和玺萌壹号院均价也都超过了9.5万元/平方米，成为准十万+的豪宅。

　　要知道北京楼市在调控加码后，一直有一条不成文的红线，新盘获批报价不超过8万元/平方米，在最近两年的大部分时间里，这个红线都起到了调节楼市价格的作用。但在翻阅以往的预售证资料后北青报记者发现，这并不是待售豪宅首次打开“破线”窗口，去年昆仑域、中国玺、北京金茂府以及中骏天辰就都曾突破过8万元取证红线。

　　尤其是中骏天辰，去年首期获批的预售价就达到了12.5万元/平方米，随后北京金茂府在推出后期产品时也突破了限价，预售价格在9万元至9.5万元之间。

　　合硕机构首席分析师郭毅表示，多个豪宅集中突破限价红线，说明北京的价格调控上限门槛是不断调整的，并非死盯8万元红线。

　　郭毅认为，最近北京限竞房入市量占到了市场成交的很大规模，这些低价的限竞房在签约成交中占比越来越大，对北京楼市的整体均价起到了明显的下拉作用。在这样的背景下，严格的限价已经不再需要了，所以就有了这些豪宅项目的获批入市。

　　另外，现在市场中低总价的限竞房起到了让市场冷却的作用，大量的限竞房供应让购房人可以精挑细选，避免了以往的恐慌性入市。楼市成交量也没有因为限竞房的大量入市而提升，市场的投资需求也没有被激发出来，依然保持着以自住为主的需求结构，所以在监管层很可能得出的结论就是，在限价上，没有必要过度使用非市场化的手段去强制化管理，反而容易造成市场运行机制的扭曲。

　　郭毅告诉北青报记者，北京豪宅突破限价与不久前炒得沸沸扬扬的广州取消限价不同，广州主要是为了纠正因限价导致的买房需要签购房合同与装修合同这样双合同的情况，取消限价是为了规范市场，避免合同纠纷。而北京的豪宅项目入市，则多是高价拿地多年的老项目，土地成本价格制约其不适合8万元红线的标准，再加上整体成交均价已被控制，也就放开了豪宅的审批。

　　高端楼盘无奈成为现房或准现房

　　在此次取证的超11万元的项目中，出现了华润昆仑域的身影，该项目在拿地时曾是所在的丰台丽泽商圈附近的高价地项目，所在的板块及周边诞生了多个“地王”，包括夏家胡同、西局和樊家村的几块高价地。

　　但本身定位豪宅的昆仑域在入市销售并于今年交房后，却因为质量问题与业主发生了纠纷。也引发了业内对于豪宅项目如何保证品质的讨论。如今昆仑域以及一起取证的泰禾西府大院、北京金茂府、玺萌壹号院四个豪宅产品，预计在入市后，都将会面临购房人更加认真的挑选。

　　不过，幸好一些豪宅项目已经成为现房或者准现房的模式，购房人可以看到更真实的交房标准。

　　以泰禾西府大院为例，该项目是区域拿地时间最早的项目，已经成为现房。当时的拿地价约为49.85亿元，根据当时市场专家的核算，在扣除保障房以及商业还建部分，其楼面价超过8万元/平方米，要想实现盈利，实际售价必须达到15万元/平方米以上。虽然该项目早在2016年就在太庙举行了首发仪式，但随着楼市调控加码，最终没能如期入市。如今该项目已经从期房变成了现房，取证价格为11万+，远低于此前预期的15万+。

　　此外，位于朝阳区东坝的保利首开天誉也在近期推出了20套别墅现房，2600万元至4000万元左右，户型面积300平方米起，也吸引了不少高端购房人关注。

　　即使不是现房，几个高价项目也因为拿地时间早，工程进度相对较快，交房时间也比较提前，不像主流的限竞房要等到2020年或者2021年才能交房。公开资料显示，昆仑域拿地是在2015年，当时的拿地总价为42亿元，住宅楼面价接近4万元/平方米；中国玺的拿地也是在2015年，总价为44.9亿元，住宅楼面价约折合 4.97 万元/平方米；北京金茂府的拿地时间也是2015年，总价为50.25亿元，住宅楼面价5.2万元/平方米。还未入市的葛洲坝樊家村项目，同样是2015年拿地，总价49.5亿元，纯商品住宅部分楼市价超过了7.5万元/平方米。

　　不过，在郭毅看来这些豪宅项目并不是主动拖延开盘，或者主动变为现房与准现房的。而是因为之前政府对于价格管控过于严格，所以让这些土地成本较高的地王项目没有利润空间，按照当时的限价策略，入市就意味着亏损，所以大多数项目都选择了等待。但开盘时间可以等，工期却要严格把控，因为拿地时就规定了竣工日期，所以工期按照程序正常推进，就这样慢慢等着等着变成了现房和准现房。

　　当然，郭毅也认为，现房状态下对于项目取得比较高的销售价格和利润是有一定帮助的，但并非出于开发商本意，从开发商角度讲还是更希望项目能尽快卖掉，让现金流回，好把钱投入到下一个项目中去。

　　豪宅入市不会刺激楼市

　　将入市的豪宅并不仅仅限于取证的这四个。不久后仍有像樊家村葛洲坝中国府，南三环万柳懋源岳这样的高价豪宅入市。这些豪宅的共同作用会不会推高本已降温的购房热情呢？

　　对此，郭毅认为现阶段，限竞房仍是成交主力，在10月份新增的住宅房源中，一共有7374套住宅房源，其中限竞房数量达到了4439套，占比高达60.2%。另外还有一个共有产权项目，提供了2196套房源，纯商品住宅只有739套。即便个别高端盘定价较高，但并不会对整体市场产生明显影响。

　　郭毅表示，今年到现在，市场走低的趋势还是非常明显的。特别是中低价位的限竞房，对于整体这个市场的干扰还是有非常强烈的作用的。第一，因为他跟二手房之间的这种总价相对比较接近。所以北京二手房市场的成交会在10月份有一个非常明显的下滑，第二是限竞房的未来售价是明确规定好的，不涨价这种趋势也让购房者对未来的价格空间失去了想象力。所以虽然限竞房上市量多了，可选择的面儿大了，但是大家的购买热情并没有提升，而是精挑细选。整个购房选房周期会明显拉长，也让开发商面临比较大的去化压力。正是因为市场整体缺乏购房热情，个别豪宅项目的入市，并不会对市场起到明显的刺激作用。

　　同时限竞房整体的蓄客也遇到了很大的一个难题。对于一些开发商来说，前期首次开盘都会用一个较低的价格吸引买房人，这个优惠价格甚至低于政府限价标准。后期再通过逐步抬升价格至政府的限价门槛来获取利润。这已经是限竞房的一个趋势，也是开发商的营销策略。

　　对于当前的购房人，郭毅也建议，目前的市场上可以找到真正匹配他们需求的产品，不仅是限竞房，非限价的住宅项目也在入市，除了豪宅外，定价6万元的中海寰宇天下、7万多的熙悦安郡也都在近期获批，这些非限价项目没有5年限售的规定，也给了购房人更多的选择空间。

　　从目前市场成交来看，限竞房整体成交的情况并不是特别乐观，成交较好的项目都是有特殊的区位优势或者配套优势。大部分项目还存在去化压力，会选择降价和跑量，这种趋势也并不会因为少量豪宅的入市而有所改变。