广州：单合同之下，首付降了楼价就会涨？且打个问号！

上周末，白云某盘，人气和平常差不多

沉寂许久的广州楼市在上周末被一颗“重磅炸弹”搅得热闹非凡，广州住建委“官宣”直指已被诟病许久的双合同问题――“优化住宅预售和网签价，严禁开发商拆分价格报备”。

羊城晚报记者在接下来的几天踩盘、调查中发现：该信息发布后，从本周一开始，陆续有盘开始恢复单合同，又或者承诺以单合同方式计价，不少楼盘的首付应声降几十万甚至近百万元之多。

随之，大家最关心的问题来了：房价会怎么样？难道真如这几天的地产中介所说马上要调整？是动真格，还是说说而已？

记者调查： 九成楼盘价格保持平稳

广州住建委消息发布当夜，最兴奋的莫过于一直活跃于第一线的地产经纪和销售人员了，不少市民都收到电话或微信，意思大致都相似，那就是执行单合同首付降了，赶紧来买，不然就要涨价了。

就楼价会不会应声上涨这个问题，羊城晚报记者踩盘后发现，九成楼盘并没有立即调价的举动。现在，不少楼盘已恢复单合同或承诺可先按单合同计价，下定金后，如果签约时按非单合同执行可以退定。从销售人员给出的价格看，与10月上旬相比并无明显上涨。

在花都某盘，羊城派记者看了一套97平方米的三房单位，以单合同计价，首付72万元。在10月初，售楼现场是以拆分购房款和装修款计价，当时的首付要115万元，也就是说，现在买家首付可以少给43万元。其单价与国庆期间相比并无变化。

在黄埔某盘，上周末还推出10套特价单位，一位地产经纪告诉羊城晚报记者，其实，增城、从化早在两三个月前已基本恢复单合同，也没见楼价涨起来。

当然，也有楼盘出现微妙变化，增城、花都和南沙都有盘在上周末闭门谢客，声称进行盘点，具体价格走势尚待观察。也有小部分楼盘收回国庆期间的折扣和优惠，不过，这不排除开发商正在常规调整营销节奏，和政府颁布的严管措施并无直接关系。

来自合富研究院的广州市场动态跟踪发现，总体来看，政策修订对市场影响不大，供需双方理性面对：大多数发展商都采取稳价销售策略，而大部分楼盘的客户来访量与平时周末相当，人气未见明显上升。

看清周期规律，

如今政策仍扼楼价“七寸”

从楼市的周期性运行规律看，这十年共出现过三次触底反弹的谷底，分别为2008年、2011年和2014年，谷底出现，政策松绑也随之而来，比如减息、解除限购等。

虽然，从本轮调控政策的执行效果看，取消拆分合同，首付确实是降了，但楼价并未松动。分区施策，既要保持房价稳定，又要遏止市场乱象，是执行层面的调整，并不影响供求关系，也未改变调控基调，如果解读为“救市”并不恰当。

所以，楼市并没有出现触底反弹的政策基础，“楼价的七寸”仍被紧紧扼住，购房者要警惕过度解读。

信息繁杂，买家如何自保？楼价走势如何？现在是否适合入手？问题来了，在楼市仍在深度下调的当下，现在是否适合入手？

这个问题其实很难用一句话回答，因为房地产是个性化很强的市场。区域不同、楼盘不同、开发商不一样，实施的价格策略都完全不同。

总体来说，在楼市深度下调的周期里，有一个规律，那就是供应量小、去货压力小的区域楼价会表现为僵持、分化，涨价降价皆有之；相对来说，供应量大、去货压力大的区域才会出现整体降价。

从目前广州的供应格局看，中心区短期内楼价会大概率保持僵持状态。合富研究院的数据显示，对比10月初与7月初的广州楼市库存情况，与外围区域相比，中心区的库存和去化周期是下降的，其中天河区的库存量减少最明显，所以，中心区楼价下调的可能性相对较小。

郊区则相反，从10月初的库存情况看，南沙、花都、增城的库存量都很大。就算是卖得最好的增城，从7月初的刚过150万平方米，如今也上涨到近250万平方米，所以，就算是有“利好”，也带动不了如此大的库存消化压力，因此购房者尽可安心选房。

值得注意的是，这只是板块的大概率分析，具体到某个路段或某个楼盘，表现又不一样了。比如市中心虽然整体楼价牛气，但是荔湾的原芳村板块，由于目前库存高达86万平方米，消化压力不小，发展商要涨价也很有压力。增城虽然整体库存量大，但是有些楼盘“跑得快好世界”，在9月份已成功出货，所以不排除近期会小幅涨价。

当下的市场，分化会逐步拉大――“有人辞官归故里，有人漏夜赶科场”，对于购房者来说，没有统一的应对法则，只有多看、少听、多比较才是真理。

（文/图 羊城晚报记者 詹青）