年老体弱 就不能做主卖房吗？

　　记者在近日的采访中，连续发现了两起老人卖房后，家人以其是限制或无民事行为能力人为由，反悔合同的诉讼。这是一个普遍现象吗？记者在北京法院审判信息网上发现，最近两年，以“限制或无民事行为能力”为诉由，主张房屋买卖合同无效的8起案例中，竟有7起涉及老年人。

　　老人年事已高、患有严重疾病、精神有残疾等理由，是否可以“毁约”？被鉴定为限制或无民事行为能力，就能对抗白纸黑字的合同吗？法院的判决表明，合同是否有效，对老人民事行为能力以及这一民事行为能力发生时的状态所做的司法鉴定是关键。

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　　故事

　　92岁老人卖房子女反悔

　　称母亲是文盲又患病

　　2016年的春天，是北京房价“放风筝”的时期。李先生和妻子都已快40岁，女儿大了之后，住房一下子变得拥挤，夫妻二人筹划着换房改善生活。

　　2016年农历新年一过，对楼市敏感的李先生就开始看房，元宵节过后的第二天，2月24日，他就通过中介公司，以258万元的价格，拍板买下一套位于朝阳区的二手房。

　　卖给李先生房子的是一名92岁的老太太王女士，房子在老人一人名下，老人的丈夫同意卖房。在前期看房、议价、签订合同等阶段，王老太的一儿一女都陪着老人。

　　2016年5月28日，房屋办理了网签，下一步将是银行贷款面签，但购房进程就此卡住了。

　　进入六月份，李先生多次去电、去函催促王老太配合自己面签，但老人的儿子马亮始终推诿，并表示自己母亲不想卖房了。

　　直到办理贷款的最后期限，王老太还是拒绝。无奈之下，李先生将王老太告上了法庭，要求其继续履行合同，并支付违约金直至过户之日。

　　庭审中，作为代理人，王老太的儿子马亮向法庭出具了一组证据，其中包括了医院的诊断报告单、诊断证明、处方等，证明自己母亲是92岁高龄的老人，文化程度为文盲，且身患多种疾病，是限制民事行为能力人，影响其对本案合同的认知，无法看清及理解合同内容。

　　王老太是不是限制民事行为能力人，需要司法鉴定。案件审理中，马亮申请对母亲自2016年2月24日起有无民事行为能力进行鉴定。

　　同年12月13日，北京安定医院出具《不受理鉴定说明》，称现有资料不够充分，故不能受理。马亮表示其不再补充资料，并撤回了鉴定申请。

　　判决

　　年老体弱不等于没能力

　　合同有效

　　法院审理认为，依法成立的合同，受法律保护。王老太作为成年人，应推定其具有完全民事行为能力，其虽提交了就医记录及文化程度证明，但年老体弱或文化水平低并不等同于不具有民事行为能力，且王老太提交的就医记录绝大部分均发生于本案交易文件签订后，现有证据不足以证明其签约时，是限制或限制行为能力人。

　　法院还认为，王老太的一儿一女参与了签约过程，在此情况下，王老太被哄骗或欺瞒的可能性极低。最终，法院支持了原告李先生的诉求，判决王老太一方继续履行合同，并支付违约金直至过户之日。

　　一审宣判后，王老太提起了上述，二审法院维持了原判。

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　　故事

　　80多岁老夫妻卖房 不履约被起诉

　　和上文李先生购房经历类似，韩女士和丈夫也是在2016年上半年跳进了购房潮。通过中介公司，他们在东城区看中了一套二手房，房主是80多岁的赵大爷夫妇。

　　2016年3月13日，韩女士与赵大爷签订了房屋买卖合同，房屋总价480万元。同日，赵大爷的老伴张大妈作为房屋共有人，也在同意出售房屋证明上签字。

　　房屋评估报告出来之后，赵大爷向韩女士承诺，最晚于2016年5月6日前配合办理银行面签手续。

　　但过了最后期限，赵大爷仍未履约，韩女士和丈夫将赵大爷夫妇诉至法院，要求其继续履行合同，并支付截至过户之日的违约金。中介公司作为第三人参与了庭审。

　　庭审时，因为赵大爷卧病在床、生活不能自理，他的老伴作为其诉讼代理人出庭应诉。

　　被告张大妈说，2016年3月13日，韩女士与中介人员直接上门与自己老伴协商房屋买卖事宜，“我老伴已83岁高龄且有脑梗死，韩女士和中介未充分说明合同内容的情况下，他由于认知能力的限制，作出了违反其真实意思表示的行为，签订了合同。”

　　原告韩女士则称，签约当天，李大爷意识清醒，知晓所签合同为出售房屋。韩女士还提到一个细节，“签合同那天，因成交价格比挂牌价贵了1万元，李大爷对此还表示很满意。”

　　案件审理过程中，张大妈申请了对老伴签约时及现在是否具有民事行为能力进行鉴定。2017年6月5日，北京安定医院出具《精神疾病司法鉴定意见书》，鉴定意见为：李大爷临床诊断为器质性精神障碍，受所患疾病的影响，认识及意思表达能力丧失，应评定为无民事行为能力。

　　但鉴定意见同时认为，关于李大爷签约时是否具有民事行为能力的问题，因鉴定材料不充分，不受理该事项鉴定。

　　2016年6月30日，法官来到李大爷家中，李大爷能正常理解谈话内容，并签字确认，而且，李大爷再次表示不同意出售涉诉房屋。

　　判决

　　签合同时状态是关键

　　继续履约

　　法院审理认为，根据司法鉴定意见及6月30日李大爷谈话时的认知状态，法院对二被告所称“李大爷签约时对合同内容不知情”的主张不予采信，况且作为房屋共有产权人的张大妈在同意出售房屋证明上签了字，法院最终支持了原告韩女士的诉求，判决李大爷一方继续履行合同，并支付截至过户之日的违约金。在这一案件中，老人被鉴定为限制或无民事行为能力人不足以对抗合同，签订合同当时的民事行为能力状态，才是关键。

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　　故事

　　从小就智力差 家人不认可老人“卖房”

　　1999年，有着城镇户口的曹先生与朝阳区十八里店乡村民龚大爷签订了一份《房基地转让协议》，之后曹先生在这一宅基地上建房。2010年，曹先生所在村开始拆迁，上述宅基地上的房子可以获得两套回迁安置房。自知城镇户口不能购买农村宅基地，于是，曹先生和龚大爷在2012年7月，签订了一份协议。协议约定：原宅基地上建筑为曹先生投资所建。经二人商议，龚大爷同意一套回迁房归曹先生所有。

　　2015年，回迁房建好了，但龚大爷的家人却不认可曹先生手中的协议。龚大爷的妻子许大妈，作为丈夫的监护人，将曹先生诉至法院，请求法院确认2012年的协议无效。许大妈在庭审中称，龚大爷从幼时起，一直智力低下，因为兄弟姐妹多，家庭经济条件差，父母也未为其进行治疗。许大妈认为，2012年的协议已经远远超过了龚大爷的认知和行为能力，并且自己作为监护人，对龚大爷这一该行为也不予追认。

　　案件审理期间，法院委托鉴定机构对龚大爷的民事行为能力进行鉴定。

　　2016年9月29日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具的司法鉴定意见书认为，龚大爷诊断为轻度精神发育迟滞，评定为限制民事行为能力。据此，如果2012年前后没有导致龚大爷智力损害的致病因素存在，可以推定其2012年同样诊断为轻度精神发育迟滞，为限制民事行为能力人。

　　判决

　　老人是限制能力人 协议无效

　　法院认为，根据司法鉴定，原告在2012年7月与被告签订《协议》时系限制民事行为能力人，且原告的监护人明确表示不对该协议进行追认，故该协议应属无效。法院判决支持了龚大爷家人的诉讼请求。

　　（文中当事人均为化名）

　　本报记者 张宇 J223

　　插图

　　王金辉H120