企业测评 | 朗诗寓——大社区先发优势显著，铸就一体化发展能力

　　2022年，住房租赁行业受到了全面的关注，各大住房租赁企业也在更为激烈的竞争中进一步修炼内功。

　　朗诗寓作为房企系租赁企业的优秀代表，在克而瑞租售四力测评模型中有着亮眼的表现，受到各方的肯定和关注。

　　一、品牌力

　　品牌运营的各个维度动作频繁，品牌价值不断提升

　　在2022年1-12月中国住房租赁企业品牌传播力榜中，朗诗寓排名第一梯队，依靠优质的品牌运营和出色的产品能力打出了自身品牌，品牌优势明显。

　　(1)多渠道立体发力，品牌影响力进一步加强

　　朗诗寓在品牌运营上积极发声，多渠道立体发力，保持较高的品牌曝光度，积极增强品牌影响力。2022年上半年受疫情影响，朗诗寓及时调整宣传策略，增强线上传播力度，策划组织多种客群互动活动，收集大量UGC，形成破圈传播。营销活动方面，朗诗寓在春节、元宵节、情人节、双十一等各类传统或新兴节日开展营销活动，以租金抵用券、租金折扣优惠和抽奖等方式吸引更多用户参与;连续举办5届的“青鸟计划”为新签应届毕业生和毕业两年内的客户提供专属优惠。

　　(2)打造诗友文化社区，青年共建美好时光

　　朗诗寓打造了独有的诗友文化社区，“诗友”是朗诗寓对住户的昵称，取“室友”谐音，意为“生活在同一屋檐下志同道合的朋友”。朗诗寓围绕诗友开展了访谈活动，通过简单的居住故事，引起了大量租客的共鸣，获得了广泛的好评。

　　在诗友社区的运营中，朗诗寓提供给诗友各类不同福利。在社区商业上，有各类优惠活动，奶茶炸鸡等店铺优惠;开展各类社区活动，如文化惠民综艺演出、游园会、街舞排练、红十字活动、优质单身青年联谊活动;开展社区比赛，如：乒乓球大赛、王者荣耀比赛等。社区开展的各类青年专属活动，加大了品牌社区运营的影响力，同时能够吸引来周边的青年租客群体。

苏州太湖科学城国际青年创新社区及其他社区社群活动

　　(3)品牌价值不断凸显，广受行业内外关注

　　自2016年成立至今，朗诗寓依托清晰战略和内外协同，聚焦居住型客户的产品与服务需求，是行业内唯一连续4次获得精瑞科学技术奖的租赁企业。同时也在在克而瑞的地新活动上朗诗寓连续4届获得住房租赁行业“年度实力标杆奖”的住房租赁品牌。

精瑞科学技术奖

2021-2022 住房租赁行业年度实力标杆奖

　　二、规模力

　　聚焦核心城市， 多元化拓展，规模位居房企系TOP5

　　(1)聚焦一二线核心城市，规模位居房企系TOP5

　　朗诗寓自2016年成立至今，已在全国13个一二线城市经营 100多家门店，开业房源约3.2万间，管理房源达5.2万间。根据克而瑞租售监测数据，朗诗寓开业房源规模和管理房源规模均居《2022年中国住房租赁企业管理规模榜》房企系TOP5，稳居房企长租公寓前列。

表：2022Q4中国住房租赁企业开业、管理规模-房企系TOP5

　　数据来源：克而瑞租售

　　从布局城市来看，朗诗寓重点聚焦一线及强二线城市。目前，朗诗寓已在全国布局13座城市，其中85%以上的项目位于北上广深、杭州、南京、苏州七大核心城市。

　　朗诗寓在杭州的市场份额较高。2019年开业的朗诗寓杭州瓜山未来社区单个项目总体量达到8200多间，这也使得朗诗寓开业规模排名跃升至杭州市头部。根据克而瑞租售统计，截至2022年末，朗诗寓在杭州开业规模达14475间，位居杭州市集中式公寓品牌开业规模第一位。

表：2022年度杭州住房租赁企业开业规模TOP5

　　数据来源：CRIC城市租售系统

　　(2) 轻中重结合，多元化拓展，积极输出轻资产管理能力

　　朗诗寓以中资产模式切入长租公寓行业，在对市场运作规律和模式的摸索中，逐渐打造了核心竞争力。在发展模式的选择上，朗诗寓充分发挥自身优势，依托朗诗控股多业态、一体化协同机制，搭载朗诗绿色生活平台综合服务能力，共同提升运营效率，为合作方分忧。以苏州太湖科学城国际青年创新社区为例，朗诗绿色生活提供物业服务及商业增值服务，朗诗寓为社区整体运营商，共同为产业园区青年营造优质生活氛围。同时，与青杉资本、外界基金、金融机构，例如平安和中融信托等合作，以较轻的方式撬动重资产模式，摸索出了轻重结合的业务创新模式。

　　近几年，国家大力支持住房租赁行业发展，增加租赁住房用地、支持存量资产改建租赁住房等，越来越多的地方政府、国企以及从未涉足租赁业务的企业加入到租赁住房行业，但他们在租赁资产运营管理经验上相对有些欠缺。朗诗寓凭借其出色的产品打造能力、丰富的资产运营管理经验以及优质的品牌口碑，发力轻资产输出，形成灵活多样的合作模式，包括合资合作运营、项目总承包(EPC+O)、产品改造及运营委托管理、运营委托管理、管理系统输出、项目前期咨询等，目前，朗诗寓已与多地政府、企业达成合作，成功运营多个典型项目。

　　三、产品力

　　延续绿色基因，契合租住场景打造租赁产品

　　2022年12月，朗诗寓在克而瑞租售联合克而瑞研究中心共同举办的“2022中国房地产产品力TOP100发布会”斩获3项奖项，苏州太湖科学城国际青年创新社区(朗诗寓科技城店)荣获“优秀企业住宿”、朗诗寓杭州瓜山未来社区荣获“十佳租赁社区”、上海朗诗寓朗诗阁服务式公寓荣获“五佳服务式公寓”。

图：朗诗寓在产品力上的优秀表现

　　朗诗寓在租赁住房多种类型存量资产改造和租赁用地开发方面积极实践，凭借高品质的产品打造、全流程的运营管控获得业内良好的口碑。

　　(1)全品类产品线布局，延续绿色基因，满足多元化租赁需求

　　无论是在商品房还是在租赁住宅中，产品始终是企业的核心竞争力之一。为满足不同阶段租客的租赁需求，朗诗寓布局全品类租赁产品，业态涵盖：青年公寓、白领公寓、精品公寓、服务式公寓(朗诗阁)、企业集宿等产品线。同时，朗诗寓还布局租赁衍生业态，涵盖联合办公(朗诗空间)、酒店、民宿等，与租赁产品形成闭环发展。

　　朗诗寓产品本身延续了朗诗多年以来强调和坚持的绿色基因，这些在环节把控、工程管控、标准化采集均有体现。依托完善的管理体系，对选材、采购、施工等各个环节进行管控，家具板材均选择高于行业标准的E0级家具。通过严格的供应商管理，从设计源头来解决长租公寓的空气污染、光污染、声音污染等问题。通过工程管控与科学管理，朗诗寓产品的实际工期低于行业平均工期15天至30天。

　　(2)通过区分功能收纳模块，将小空间利用最大化

　　依托朗诗寓扎实的产品打造能力，严格把控每个尺寸以符合人体工程学，通过功能分区，更好地满足租客个性化需求，提升租客居住体验，使租客即便在小空间内部也能灵活使用各个功能。

　　朗诗寓上海新五角场店在产品设计上融入创新元素，将30平米户型划分为生活区、起居区、休闲区和睡眠区，空间规划为“睡眠模块、起居厅模块、餐厨模块、卫浴模块、收纳模块”五大功能模块，标准化每个功能模块的家居配置，在保证功能完整的同时使空间利用率最大化。该项目也荣获精瑞科学技术奖-长租公寓全装修优秀奖，常态化出租率98%，续租率达 65%。

图：朗诗寓上海新五角场店内部图

　　(3)基于运营场景，打造租客的社交空间

　　如今的租客需要的不仅是一个居住空间，更是一个社交空间。朗诗寓考虑到租客需求的变化，通过场景的运营全面提升租客的社交体验，以此来满足不同兴趣人群的个性化社交需求。

　　苏州太湖科学城国际青年创新社区的公区，打造了集便捷、舒适、安全、人文于一体的一站式生活社区，公区配置了书吧、休闲区、娱乐区、影音区、健身区等功能模块，通过明亮色彩的运用，营造出年轻互动交融性的活力空间。此外，该项目还配有超大的户外运动场，全方面满足租客不同的健身需求。

图：苏州太湖科学城国际青年创新社区公区实景

　　有别于单体量的独栋公寓，租赁社区可以根据项目定位进行客群挑选和细分。朗诗寓杭州瓜山未来社区结合当下的宠物经济、电竞热潮等，打造了萌宠、电竞、动漫等风格迥异的14个特色主题公区，聚焦细分市场客群，以租客的个性化需求为抓手，打造青年人专属的社交空间，形成不同的主题社群。根据相关数据，通过朗诗寓对项目的改造，瓜山未来社区的溢价提升约150%。

图：朗诗寓杭州瓜山未来社区主题公区实景

　　四、经营力

　　一体化的发展能力，领先的运营效率，赋能资产增值

　　朗诗寓积极利用自己的资源优势，摸索出了轻重结合的业务创新模式。通过大型租赁社区的先发优势铸就了一体化发展的能力，通过数智化运营管理体系，实现运营端的降本增效，使得朗诗寓在住房租赁行业经营中脱颖而出。

　　(1)大型租赁社区先发优势，铸就一体化发展能力

　　大型租赁社区一般集租赁公寓、商业配套、生活配套、创业办公等产城融合于一体，有时还有职住平衡等衍生场景，非常考验操盘方的一体化能力。

　　2018年朗诗寓以全国最大的租赁社区——杭州瓜山未来社区为契机，率先切入大型租赁社区赛道，如今，杭州瓜山未来社区已成为全国城市更新、城中村改造的典型样板、省级重点工程及共同富裕示范区。

　　2022年夏，朗诗寓携手苏州科技城打造的又一个大型租赁社区项目——太湖科学城国际青年创新社区，已投入运营，可提供1340套租赁房源、合计2800多个床位。

　　太湖科学城国际创新社区位于太湖科学城功能片区核心区，原为苏州科技城配套的员工宿舍，但由于建筑物设施老化、配套功能不足，大量物业处于闲置状态。

　　朗诗寓对原有物业进行了重新规划，围绕当下年轻人的居住需求做出一系列的亮点改造与升级，从户型设计、商业配套、外部环境优化、公区空间打造等多方面为园区人才提供舒适的居住环境，不仅破解了企业引才留才的居住难题，同时也让城市老旧建筑重新焕发活力与价值。

图：苏州太湖科学城国际青年创新社区外部实景

全能一室

　　朗诗寓在大型租赁社区的不断发展探索，铸就了一体化发展的能力，覆盖租赁住房业务的全周期，主要包括项目的前期规划、产品定位设计、施工管理、多业态运营管理、数字化应用和项目的全流程管理等方面，有效分担区域管理压力，为企业创造社会价值，为客群提供完整的生活场景。

　　(2)数智化运营管理体系，实现运营端降本增效

　　租赁住房的运营需要考验运营方对于组织体系的搭建以及 IT 系统的支持。运营管理系统是提高效率、优化成本、掌握客户大数据、衍生平台化价值的核心。

　　通过财务管理系统，朗诗寓在13城沉淀了百万条销售数据，从宏观至微观对业务逻辑、客户画像形成认知，输出解决方案;在拓客能力方面，与主力租房平台品质商家联盟，多渠道全矩阵营销，降低成本获客，通过企业微信/朗诗寓OMS运营系统承载，动态监测各渠道流量及转化获客费效比仅1.25%。朗诗寓通过精细化、高效率、智慧化全流程管理系统，实现运营端将本增效，门店稳定出租率保持95%以上，对标周边竞品，实现溢价10%-20%，续租率高达56%。

图：朗诗寓运营管理系统

　　五、展望未来

　　在众多的住房租赁企业中，朗诗寓作为行业“房企系”的代表，有着其独特的优势。因此朗诗寓在克而瑞租售的规模力、品牌力、产品力、运营力四力测评模型中表现优异。

　　在“十四五“中央及地方全力发展住房租赁行业的大背景下，相信朗诗寓会进一步实现规模增长、品牌溢价、产品升级、运营成效提升，为中国的住房租赁行业做出更多的贡献。